უძრავი ქონების ბაზარი თბილისში: ფასები იზრდება, გაქირავება იაფდება — ვინ იგებს და ვინ აგებს ახალ რეალობაში?

2025 წლის აპრილში თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე ორი მნიშვნელოვანი ტენდენცია გამოიკვეთა, რომლებიც ერთდროულად ასახავს როგორც ბაზრის ზრდის, ისე გადანაწილების ახალ ლოგიკას. თიბისი კაპიტალის მიერ გამოქვეყნებული კვლევის მიხედვით, გასულ თვეში დედაქალაქში სულ 3 206 ბინა გაიყიდა, რაც წლიურად 0.4%-იანი მატებაა, თუმცა გაცილებით უფრო მნიშვნელოვანია, როგორ იცვლება ბინების ფასი და გაქირავების ბაზარი ამ რაოდენობრივ ზრდასთან ერთად.

საყურადღებოა, რომ ბინების საშუალო გასაყიდმა ფასმა 2025 წლის აპრილში 1 255 აშშ დოლარი შეადგინა კვადრატულ მეტრზე, რაც გასული წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 4%-ით მეტია. ასეთი ზრდა ნათლად მიუთითებს იმაზე, რომ ბაზარზე მოთხოვნა ჯერ კიდევ მაღალია და ახალი პროექტები თუ განახლებული ინფრასტრუქტურა კვლავ იზიდავს როგორც ქართველ, ისე უცხოელ მყიდველებს. ამასთან, ბინის ყიდვის საშუალო ფასი ისტორიულ მაქსიმუმებს უახლოვდება, რაც მყიდველებისთვის სულ უფრო მეტად ქმნის ხელმისაწვდომობის გამოწვევას, ხოლო მშენებლობის სექტორში ინვესტიციების ზრდას ახალ სტიმულს აძლევს.

განსხვავებული სურათი გვაქვს გაქირავების ბაზარზე: გასაქირავებელი ბინების საშუალო ფასი აპრილში 10.7 აშშ დოლარზე შენარჩუნდა კვადრატულ მეტრზე, რაც წლიურად 12%-იანი კლებაა. ეს ნიშნავს, რომ 2024 წელთან შედარებით ქირა მნიშვნელოვნად გაიაფდა, რაც შეიძლება დაკავშირებული იყოს როგორც საბაზრო გადატვირთულობასთან, ასევე მიგრაციის ან დროებითი საცხოვრებლის შემცირებულ მოთხოვნასთან. შედეგად, უძრავი ქონების ამონაგებმა, ანუ ქირავნობის წლიურმა სარგებლობამ 1.6%-ით იკლო და 9%-ის ნიშნულზე დაფიქსირდა. ასეთ პირობებში ბინის გაქირავებაზე ორიენტირებული ინვესტორები ნაკლებად ხელსაყრელ მდგომარეობაში აღმოჩნდნენ, მაშინ როდესაც საკუთრების ფასების ზრდით სარგებლობენ მხოლოდ გამყიდველები და დეველოპერები.

ბაზრის მთლიანი მოცულობაც გაიზარდა — აპრილში თბილისის უძრავი ქონების ტრანზაქციების საერთო ღირებულებამ 266 მილიონ აშშ დოლარს მიაღწია, რაც 5%-იანი ზრდაა გასული წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით. ეს ციფრები კიდევ ერთხელ ადასტურებს, რომ დედაქალაქის უძრავი ქონების ბაზარი კვლავაც აქტიურია და ინვესტიციების მოზიდვის პოტენციალს ინარჩუნებს, თუმცა ინვესტორთა ყურადღება უფრო მეტად უნდა გადანაწილდეს სექტორის შიგნით არსებულ განსხვავებულ ტენდენციებზე.

შედეგად, დღევანდელ რეალობაში თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი არაერთგვაროვან, თუმცა ცალსახად საინტერესო პროცესებს ავლენს: ბინების ფასი იზრდება და ქირის სეგმენტი პირიქით, იაფდება. ეს კი ქმნის განსხვავებულ შესაძლებლობებსა და რისკებს როგორც მყიდველების, ასევე ინვესტორებისთვის, რომელთაც მომავალში გადაწყვეტილების მიღებისას მეტი დაკვირვება და ბაზრის სიღრმისეული ანალიზი დასჭირდებათ.