მთავარი

საქართველოში ახალი მშენებლობის დაწყება თითქმის ორ თანაბარ ნაწილად იყოფა: ერთი თბილისია, მეორე – დანარჩენი ქვეყანა. 2026 წლის პირველ ნახევარში დედაქალაქზე გაცემული სამშენებლო ნებართვების 49.2% მოდიოდა. ეს არის ახალი პროექტების გეოგრაფიული კონცენტრაციის ყველაზე მკაფიო მაჩვენებელი, მაგრამ არა მთელი სამშენებლო სექტორის ღირებულების ან ფართობის პირდაპირი საზომი. ექსპლუატაციაში მიღებულ ობიექტებში თბილისის წილი 31.9% იყო, რაც აჩვენებს, რომ დაწყებისა და დასრულების რუკები ერთმანეთისგან მნიშვნელოვნად განსხვავდება.

რას ნიშნავს „მშენებლობის ნახევარი“

საქსტატის მიხედვით, 2026 წლის იანვარ–ივნისში საქართველოში 5 391 სამშენებლო ნებართვა გაიცა. თბილისის 49.2%-იანი წილი დაახლოებით 2 652 ნებართვას შეესაბამება, ხოლო დანარჩენ საქართველოზე დაახლოებით 2 739 მოდის. ეს ორი რიცხვი გამოქვეყნებული წილის საფუძველზე მიღებული შეფასებაა და არა ცალკე გამოქვეყნებული ზუსტი რაოდენობა.

ამიტომ სათაურის ზუსტი მნიშვნელობა ასეთია: ყოველი მეორე ნებართვა თბილისში გაიცა. მონაცემი არ ამბობს, რომ დედაქალაქზე მოდის ნებადართული ფართობის, ინვესტიციის, ბინების ან სამუშაოების ღირებულების ნახევარი. ერთი კერძო სახლი და ერთი დიდი მრავალბინიანი კომპლექსი სტატისტიკაში თითო ობიექტად ითვლება. რაოდენობრივი წილი კონცენტრაციას კარგად გვიჩვენებს, მასშტაბს კი სრულად ვერ აღწერს.

რამდენად დიდია დედაქალაქის უპირატესობა

თბილისის შემდეგ ნებართვების ყველაზე დიდი წილი ქვემო ქართლს ჰქონდა – 9.2%. შესაბამისად, დედაქალაქის წილი მეორე ადგილზე მყოფ რეგიონზე დაახლოებით 5.3-ჯერ მეტი იყო. თბილისი, მცხეთა-მთიანეთი და ქვემო ქართლი ერთად ნებართვების 64.9%-ს იკავებდნენ. ეს სამი ადმინისტრაციული ერთეული ოფიციალურ მეტროპოლიურ ზონას არ წარმოადგენს, მაგრამ მათი ჯამი მიანიშნებს, რომ ახალი მშენებლობის მთავარი ღერძი თბილისსა და მის გარშემო ყალიბდება.

შენიშვნა: წილები ასახავს ობიექტების რაოდენობას და არა ფართობს, ღირებულებას ან ბინების რაოდენობას.

რატომ იყრის ახალი მშენებლობები თავს თბილისში

დედაქალაქში ერთ სივრცეში იყრის თავს მოსახლეობა, სამუშაო ადგილები, უნივერსიტეტები, ჯანდაცვა, ადმინისტრაციული მომსახურება, ფინანსური რესურსი და უძრავი ქონების ბაზარი. დეველოპერებისთვის ეს ნიშნავს მყიდველთა უფრო დიდ ბაზას, გაყიდვების ჩამოყალიბებულ არხებსა და დაფინანსების უფრო ფართო შესაძლებლობებს. მიწის მაღალი ფასი ზრდის ხარჯებს, თუმცა, ამავდროულად, სტიმულს აძლევს უფრო მჭიდრო, მრავალსართულიან განაშენიანებას.

საქართველოს ეროვნული ბანკის შეფასებით, 2025 წლის პირველ ნახევარში საცხოვრებელი უძრავი ქონების საბაზრო აქტივობის 60% თბილისზე მოდიოდა და დედაქალაქში მოთხოვნის დაახლოებით 90%-ს საქართველოს რეზიდენტები ქმნიდნენ. ეს მონაცემი 2026 წლის სამშენებლო ნებართვებისგან განსხვავებულ პერიოდსა და ბაზრის სეგმენტს აღწერს, თუმცა კონცენტრაციის ეკონომიკურ საფუძველს ამყარებს: სადაც მეტი გარიგება და ადგილობრივი მოთხოვნაა, ახალი მიწოდების დაწყებაც უფრო მარტივია.

მშენებლობების დაწყება და დასრულება ორ განსხვავებულ საქართველოს აჩვენებს

თბილისის წილი გაცემულ ნებართვებში 49.2%-ია, ხოლო ექსპლუატაციაში მიღებულ ობიექტებში – 31.9%, რაც 17.3 პროცენტული პუნქტის ტოლ სხვაობას ქმნის. ეს არ ამტკიცებს, რომ დედაქალაქში მშენებლობა უფრო ნელა მიმდინარეობს. 2026 წელს დასრულებული მრავალი ობიექტის ნებართვა, სავარაუდოდ, უფრო ადრე გაიცა, ხოლო მსხვილი და კომპლექსური ურბანული პროექტები ბუნებრივად მოითხოვს უფრო ხანგრძლივ ციკლს.

მცხეთა-მთიანეთსა და კახეთში მშენებლობის დასრულების წილი ნებართვების წილზე მაღალია. ეს ნიშნავს, რომ მიმდინარე პერიოდში იქ უფრო მეტი ადრე დაწყებული ობიექტი შევიდა გამოყენებაში. ამგვარად, თბილისი ახალი პროექტების დაწყების ცენტრია, ხოლო დასრულებული აქტივების მიმდინარე განაწილება შედარებით დეცენტრალიზებულია.

კონცენტრაციის ეკონომიკური ფასი

მშენებლობის კონცენტრაცია მხოლოდ უძრავი ქონების საკითხი არ არის. ყოველი ახალი საცხოვრებელი ან კომერციული პროექტი ზრდის მოთხოვნას გზებზე, წყალსა და კანალიზაციაზე, ელექტროენერგიაზე, სკოლებზე, საზოგადოებრივ ტრანსპორტსა და საჯარო სივრცეებზე. თუ კერძო მშენებლობა ინფრასტრუქტურაზე სწრაფად იზრდება, ქალაქი იღებს მეტ საცხოვრებელს, მაგრამ ასევე საცობებს, მომსახურების დეფიციტსა და ცხოვრების ხარისხზე ზეწოლას.

რეგიონებისთვის მეორე რისკი ეკონომიკური მიზიდულობის გაძლიერებაა. ახალი მშენებლობა მიჰყვება სამუშაო ადგილებსა და მოსახლეობას, შემდეგ კი თავად აძლიერებს მათ კონცენტრაციას. ასე იქმნება თვითგამაძლიერებელი წრე: მეტი მოთხოვნა იწვევს მეტ მშენებლობას, მეტი მშენებლობა – მეტ მომსახურებასა და კაპიტალს, ხოლო ეს კიდევ უფრო ზრდის დედაქალაქის მიმზიდველობას.

სად არის შესაძლებლობა

BTU-ს მკვლევრების შეფასებით, თბილისის 49.2%-იანი წილი ერთდროულად არის ბაზრის სიძლიერისა და სივრცითი დისბალანსის მაჩვენებელი. ბიზნესისთვის ყველაზე აშკარა შესაძლებლობა დედაქალაქის მხოლოდ ცენტრალურ უბნებში არ არის. ნებართვების 64.9%-იანი კონცენტრაცია თბილისში, მცხეთა-მთიანეთსა და ქვემო ქართლში ზრდის ქალაქთაშორისი ტრანსპორტის, ლოჯისტიკის, საწყობების, ყოველდღიური მომსახურებისა და საგარეუბნო ინფრასტრუქტურის მოთხოვნას.

რეგიონული შესაძლებლობა კი „თბილისის გამეორებაში“ არ უნდა ვეძებოთ. აჭარას შეუძლია გააძლიეროს ურბანულ-ტურისტული პოლუსი; კახეთს – ტურიზმის, აგრობიზნესისა და მომსახურების ქსელი; ქუთაისსა და სხვა ქალაქებს – განათლების, წარმოებისა და ლოჯისტიკის ირგვლივ შექმნილი მოთხოვნა. ახალი მშენებლობა მდგრად ეკონომიკურ სივრცედ მაშინ იქცევა, როცა მას მუდმივი სამუშაო, ტრანსპორტი და ადგილობრივი მომსახურება ახლავს.

რას უნდა დააკვირდეს ბაზარი

დეველოპერმა თბილისის მაღალი წილი ავტომატურ გარანტიად არ უნდა ჩათვალოს. კონცენტრაცია ზრდის ბაზრის სიღრმეს, მაგრამ ზრდის კონკურენციასაც. საჭიროა ნებართვების ფართობის, პროექტის ტიპის, გაყიდვების სიჩქარის, ფასების, დასრულების გრაფიკისა და უბნის ინფრასტრუქტურის ერთობლივი შეფასება. მყიდველისთვის არჩევანის ზრდა სასარგებლოა, თუმცა პროექტის დასრულების რისკი, ტრანსპორტი და მომსახურების ხარისხი ხშირად ფასზე არანაკლებ მნიშვნელოვანია.

სახელმწიფოსთვის 49.2% სივრცითი პოლიტიკის ნიშანია. თუ სამუშაო ადგილებისა და მომსახურების მეტი ნაწილი კვლავ თბილისში იქმნება, ნებართვების წილიც მაღალი დარჩება. რეგიონული განტვირთვა მხოლოდ მშენებლობის წახალისებით ვერ მიიღწევა; მას სჭირდება ეკონომიკური ფუნქციების, სწრაფი კავშირების, განათლების, ჯანდაცვისა და მუნიციპალური შესაძლებლობების გაძლიერება.

დასკვნა

საქართველოში ახალი მშენებლობების თითქმის ნახევარი თბილისშია კონცენტრირებული. ეს ადასტურებს დედაქალაქის ეკონომიკურ მიზიდულობას, თუმცა ექსპლუატაციაში მიღებული ობიექტების 31.9%-იანი წილი აჩვენებს, რომ სამშენებლო ციკლის ყველა ეტაპი თანაბრად ცენტრალიზებული არ არის. გადამწყვეტი კითხვა უკვე აღარ არის უბრალოდ ის, თუ რამდენი შენობა დაემატება თბილისს — არამედ ის, შეძლებს თუ არა ინფრასტრუქტურა ამ ზრდის მომსახურებას და შეძლებს თუ არა დანარჩენი საქართველო ისეთი ეკონომიკური ცენტრების განვითარებას, სადაც მშენებლობას მდგრადი მოთხოვნა მოჰყვება.

წყაროები

1. საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახური – მშენებლობაზე გაცემული ნებართვები და ექსპლუატაციაში მიღებული ობიექტები, 2026 წლის იანვარ–ივნისი.
2. საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახური – მშენებლობის ნებართვებისა და ექსპლუატაციაში მიღებული ობიექტების მონაცემთა გვერდი.
3. საქართველოს ეროვნული ბანკი – ფინანსური სტაბილურობის ანგარიში 2025.

მონაცემთა ბოლო განახლება: 2026 წლის 6 აგვისტო.

BTUAI.ge-ის ბექენდის ველები – ქართული სტატია

Research type

მონაცემებზე დაფუძნებული ბიზნესანალიტიკური სტატია საქართველოში სამშენებლო აქტივობის გეოგრაფიული კონცენტრაციის შესახებ.

Research methodology

2026 წლის იანვარ–ივნისის ოფიციალური მონაცემების შედარებითი ანალიზი; გაცემული ნებართვებისა და ექსპლუატაციაში მიღებული ობიექტების რეგიონული წილების შეჯერება; თბილისის შეფასებითი რაოდენობის, პროცენტულ-პუნქტიანი სხვაობისა და რეგიონული კონცენტრაციის დამოუკიდებელი ორმაგი გამოთვლა; ეროვნული ბანკის უძრავი ქონების ბაზრის შეფასებასთან გადამოწმება.

Data sources

Source name:
საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახური – მშენებლობაზე გაცემული ნებართვები და ექსპლუატაციაში მიღებული ობიექტები, 2026 წლის იანვარ–ივნისი
URL:
https://www.geostat.ge/ka/single-news/3813/informatsia-msheneblobaze-gatsemuli-nebartvebisa-da-ekspluatatsiashi-mighebuli-obiektebis-shesakheb
Dataset:
Yes

Source name:
საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახური – მშენებლობის ნებართვებისა და ექსპლუატაციაში მიღებული ობიექტების მონაცემთა გვერდი
URL:
https://www.geostat.ge/ka/modules/categories/621/informatsia-msheneblobaze-gatsemuli-nebartvebisa-da-ekspluatatsiashi-mighebuli-obiektebis-shesakheb
Dataset:
Yes

Source name:
საქართველოს ეროვნული ბანკი – ფინანსური სტაბილურობის ანგარიში 2025
URL:
https://nbg.gov.ge/fm/%E1%83%9E%E1%83%A3%E1%83%91%E1%83%9A%E1%83%98%E1%83%99%E1%83%90%E1%83%AA%E1%83%98%E1%83%94%E1%83%91%E1%83%98/%E1%83%90%E1%83%9C%E1%83%92%E1%83%90%E1%83%A0%E1%83%98%E1%83%A8%E1%83%94%E1%83%91%E1%83%98/%E1%83%A4%E1%83%98%E1%83%9C%E1%83%90%E1%83%9C%E1%83%A1%E1%83%A3%E1%83%A0%E1%83%98_%E1%83%A1%E1%83%A2%E1%83%90%E1%83%91%E1%83%98%E1%83%9A%E1%83%A3%E1%83%A0%E1%83%9D%E1%83%91%E1%83%98%E1%83%A1_%E1%83%90%E1%83%9C%E1%83%92%E1%83%90%E1%83%A0%E1%83%98%E1%83%A8%E1%83%98/2025/fsr-2025-eng-draft-translation.pdf?v=r634m
Dataset:
No

Evidence base

ოფიციალური მონაცემები 5 391 გაცემული ნებართვისა და 1 459 ექსპლუატაციაში მიღებული ობიექტის შესახებ; თბილისის 49.2%-იანი წილი ნებართვებში და 31.9%-იანი წილი დასრულებებში; რეგიონული განაწილება; ეროვნული ბანკის შეფასება, რომ 2025 წლის პირველ ნახევარში საცხოვრებელი უძრავი ქონების საბაზრო აქტივობის 60% თბილისზე მოდიოდა.

Limitations

რეგიონული წილები ასახავს ობიექტების რაოდენობას და არა ფართობს, ღირებულებას, ბინების რაოდენობას ან დანიშნულებას. თბილისის დაახლოებით 2 652 ნებართვა გამოქვეყნებული წილის საფუძველზე მიღებული შეფასებაა. 2026 წლის დასრულებული ობიექტები იმავე პერიოდში გაცემულ ნებართვებს პირდაპირ არ უკავშირდება. ეროვნული ბანკის 60%-იანი მაჩვენებელი საცხოვრებელი უძრავი ქონების საბაზრო აქტივობას და 2025 წლის პირველ ნახევარს ეხება.

Data type

ოფიციალური ადმინისტრაციული/დეკლარირებული რაოდენობრივი მონაცემები; რეგიონული წილები; BTU-ს მიერ წარმოებული და გადამოწმებული გამოთვლები; უძრავი ქონების ბაზრის კონტექსტური შეფასება.

Keywords

საქართველოში გაცემული ახალი სამშენებლო ნებართვების 50% თბილისშია კონცენტრირებული, თბილისის მშენებლობა 2026, სამშენებლო ნებართვები, თბილისის უძრავი ქონება, რეგიონული მშენებლობა, მშენებლობის კონცენტრაცია, ექსპლუატაციაში მიღებული ობიექტები, თბილისის გაფართოება, რეგიონული განვითარება, საბინაო მიწოდება, ურბანული ინფრასტრუქტურა

AI relevant tags

Construction, Real Estate, Urban Development, Regional Development, Construction Permits, Housing Supply, Infrastructure, Tbilisi, Georgia Economy

AI tools used

OpenAI GPT – research synthesis, drafting, Georgian-English adaptation and metadata preparation; Python – calculation verification and data processing; web research tools – source verification and updating. Final publication requires editorial review by the BTUAI Research Team.