როგორ ცვლის Airbnb თბილისის ქირის ბაზარს და რატომ იკლებს გრძელვადიანი ქირის შეთავაზება

ბოლო წლებში თბილისში ბინის ქირის მკვეთრმა ზრდამ საზოგადოების ყურადღება მიიპყრო, თუმცა ნაკლებად გაანალიზებულა ერთ–ერთი მნიშვნელოვანი ფაქტორი — Airbnb-ის პლატფორმაზე არსებული საცხოვრებლების რაოდენობა და მისი ზეგავლენა გრძელვადიან ბაზარზე. სტატისტიკური მონაცემები აჩვენებს, რომ მოკლევადიან გაქირავებაზე ორიენტირებული ბინები ზრდის საბინაო დეფიციტს და კონკურენციას ქმნის იმ ადამიანებისთვის, ვისაც თბილისში ცხოვრება და არა სტუმრობა სურს.

Airbtics-ის 2025 წლის მონაცემებით, თბილისში Airbnb-ზე განთავსებულია დაახლოებით 6,777 აქტიური საცხოვრებელი ერთეული, რომელთა საშუალო დატვირთვა წელიწადში შეადგენს 219 დღეს, დღიური საშუალო ფასი კი არის $39. შედეგად, ერთ საცხოვრებელზე წლიური შემოსავალი შეადგენს დაახლოებით $8,000–ს, რაც თითქმის ორჯერ აღემატება იმავე ბინის გრძელვადიან გაქირავებაზე მიღებულ მოსალოდნელ სარგებელს,

შედარებისთვის, 2025 წლის მარტში გრძელვადიანი ქირის ღირებულება თბილისში 11%-ით შემცირდა, ხოლო ქირის საშუალო ფასი იყო დაახლოებით $10.6 კვადრატულ მეტრზე. ამავე დროს, ბინების წლიური სარენტაბელობა დაახლოებით 9%–მდე ჩამოვიდა, რაც მიანიშნებს, რომ ტრადიციული გაქირავება სარგებლის თვალსაზრისით უკვე ნაკლებად მიმზიდველია (წყარო: globalpropertyguide.com).

თუმცა ეს მაჩვენებელი არ უნდა იქნეს აღქმული როგორც ბაზრის დაცემის ნიშანი. პირიქით — მაღალმომგებიანი უბნების მეპატრონეები მასობრივად გადადიან Airbnb-ზე, რაც ზღუდავს გრძელვადიანი ბინების მიწოდებას. მაგალითად, ვაკეში, მთაწმინდასა და მარჯანიშვილზე მნიშვნელოვნად შემცირდა გრძელვადიან გაქირავებაზე ხელმისაწვდომი საცხოვრებლების რაოდენობა. შედეგად, სტუდენტები, ახალგაზრდა ოჯახები და დაბალშემოსავლიანი მოქალაქეები იძულებული ხდებიან გადაადგილდნენ ქალაქის პერიფერიებში ან გადაიხადონ მნიშვნელოვნად გაზრდილი ფასები.

გარდა ეკონომიკური ფაქტორებისა, მნიშვნელოვანია რეგულაციათა არარსებობა. საქართველოში Airbnb-ის პლატფორმაზე ბინის განთავსებისთვის არცერთი ცენტრალიზებული ლიცენზია ან რეგისტრაციის სისტემა არ მოქმედებს. სახელმწიფო არ აწარმოებს მონიტორინგს და ბინის მფლობელებს ხშირად არც საგადასახადო ვალდებულებები გააჩნიათ. აღნიშნული პრაქტიკა იწვევს არათანაბარ კონკურენციას — მაგალითად, სასტუმროები, ჰოსტელები და რეგისტრირებული გაქირავების ბიზნესები ექვემდებარებიან ბევრად მკაცრ სტანდარტებს.

Airbnb არ არის ერთადერთი მიზეზი ქირის ბაზრის პრობლემების უკან, მაგრამ ის ერთ–ერთი ყველაზე თვალსაჩინოა. როცა ერთი და იგივე ბინა უცხოელ ტურისტზე ორჯერ მეტ შემოსავალს იძლევა, ვიდრე ქართველ მაცხოვრებელზე — საბინაო პოლიტიკის გადახედვა გარდაუვალია. საკითხავი ისაა, შეძლებს თუ არა სახელმწიფო ბალანსის დამყარებას კერძო ინტერესსა და საჯარო საჭიროებებს შორის, სანამ კიდევ უფრო მეტი თბილისური ბინა იქცევა მხოლოდ დროებითი სტუმრების ადგილად.