უძრავი ქონების ახალი გამოწვევები

2025 წლის თებერვლის მონაცემებმა იპოთეკური დაკრედიტების ბაზარზე საგრძნობი ტრანსფორმაცია აჩვენა. ეროვნული ბანკის სტატისტიკის მიხედვით, აღნიშნულ თვეში სულ 3,499 ახალი იპოთეკური სესხი გაიცა, რაც 18.5%-ით ნაკლებია წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით. თუმცა, მიუხედავად რაოდენობრივი კლებისა, მთლიანმა მოცულობამ 328 მილიონ ლარს მიაღწია, რაც 2%-იანი ზრდაა წლიურ ჭრილში. ეს ფაქტი ერთ მნიშვნელოვან ტენდენციაზე მიუთითებს — ბანკები ნაკლებ სესხებს გასცემენ, მაგრამ უფრო მაღალ მოცულობაზე.

ეს ცვლილება ყველაზე თვალსაჩინოდ საშუალო იპოთეკური სესხის ზრდაში აისახა. 2024 წლის თებერვალში საშუალო იპოთეკა 74.8 ათასი ლარი იყო, ხოლო მიმდინარე წლის ანალოგიურ პერიოდში ეს მაჩვენებელი 93.7 ათას ლარამდე ავიდა. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ერთ წელიწადში საშუალო იპოთეკა დაახლოებით 25%-ით გაიზარდა. ეს ზრდა, დიდი ალბათობით, უკავშირდება უძრავი ქონების ფასების ზრდას, რომელიც ბოლო წლებში თბილისში და სხვა დიდ ქალაქებში შესამჩნევია. მაღალი ინფლაცია სამშენებლო მასალებზე, მიწის ნაკვეთებზე და სამშენებლო სამუშაოებზე ზრდის ხარჯებს, რაც საბოლოო პროდუქტის — ბინის ფასზეც აისახება.

იპოთეკური დაკრედიტების ტემპების შემცირებასა და საშუალო სესხის გაძვირებასთან ერთად, ეროვნული ბანკი ჩაერია რეგულაციების გამარტივებით. 26 თებერვალს საფინანსო სტაბილურობის კომიტეტმა მიიღო გადაწყვეტილება, რომ შემცირდეს მოთხოვნა პირველადი შენატანის ოდენობაზე. ამიერიდან, ბინის ღირებულების მხოლოდ 10%-ის დაფარვა იქნება საკმარისი სესხის ასაღებად, რაც წინა 15%-იან ზღვართან შედარებით მნიშვნელოვნად ამსუბუქებს წვდომას ბაზარზე. შესაბამისად, 90% უკვე შესაძლებელია დაკრედიტდეს ბანკის მიერ. ეს ნაბიჯი სავარაუდოდ განპირობებულია იმის მცდელობით, რომ შემცირებული მოთხოვნა (ანუ იპოთეკების რაოდენობის კლება) ნაწილობრივ მაინც დასაბალანსდეს.

გარდა ამისა, ცვლილება შეეხო ემიგრანტებსაც — ვინც უცხოეთში მიღებული შემოსავლებით ცდილობს ბინის შეძენას საქართველოში. მათთვის მინიმალური შენატანის ზღვარი 30%-დან 20%-მდე შემცირდა, რაც სერიოზული შვების მომტანია იმ დიასპორასთვის ვინც ბინას სამშობლოში ყიდულობს.

ინტერესს იმსახურებს სესხის საშუალო საპროცენტო განაკვეთიც — 11.81%, რაც 0.27 პროცენტული პუნქტით ნაკლებია წინა წლის მაჩვენებელზე. მიუხედავად იმისა, რომ ეს შემცირება მცირეა, იგი სიგნალს აძლევს ბაზარს, რომ მონეტარული პოლიტიკა თანდათან რბილდება. უფრო იაფი სესხები შესაძლოა ახალ სტიმულად იქცეს მყიდველებისთვის, თუმცა ამის პარალელურად საჭიროა ფასების სტაბილურობაც, რათა რეალური ხელმისაწვდომობა არ გაუარესდეს.

ბოლო მონაცემების ანალიზი აჩვენებს, რომ ქართული საბანკო სისტემა და ეროვნული ბანკი აქტიურად ცდილობენ ადაპტირდნენ ბაზრის ახალი რეალობებისადმი. ინფლაციური ზეწოლა უძრავ ქონებაზე და მოსახლეობის შემცირებული გადახდისუნარიანობა იწვევს იპოთეკური კრედიტების რაოდენობრივ შემცირებას. თუმცა, სესხების მოცულობის ზრდა და რეგულაციების შერბილება იმაზე მიუთითებს, რომ საფინანსო სექტორი ცდილობს ბალანსის დაცვას: ერთის მხრივ ხელი შეუწყოს დაკრედიტებას, მეორეს მხრივ კი შეინარჩუნოს სტაბილურობა.

გრძელვადიან პერსპექტივაში, საინტერესო იქნება დავაკვირდეთ ამ რეგულაციების ეფექტს — გაზრდის თუ არა ეს გადაწყვეტილებები სესხებზე მოთხოვნას, შეამცირებს თუ არა ბინების ფასებს კონკურენციის პირობებში და მოახდენს თუ არა გავლენას მშენებლობის ახალ ტალღაზე. ამ ყველაფერს აქვს პოტენციალი, პირდაპირ იმოქმედოს როგორც ეკონომიკურ ზრდაზე, ისე სოციალურ მობილობაზე ქვეყანაში.