რატომ ცვლის ცარიელი საოფისე შენობები გლობალურ ქალაქებს?

მას შემდეგ, რაც პანდემიის შემდეგ დისტანციური და ჰიბრიდული მუშაობის მოდელი გავრცელდა, ოფისებზე მოთხოვნა ბევრ ქალაქში მნიშვნელოვნად შემცირდა. 2025 წლისთვის ეს დროებითი ტრენდი უკვე სტრუქტურულ ცვლილებად გადაიქცა: გაიზარდა თავისუფალი (დაუკავებელი) ოფისური ფართების რაოდენობა, ქირის ფასები მცირდება, ინვესტორები და მუნიციპალური ბიუჯეტები კი არასტაბილურობას ეჯახებიან. სან–ფრანცისკოში, ჩიკაგოში და ნიუ–იორკში საოფისე ფართების დაუკავებლობის მაჩვენებელი 2024 წლის ბოლოსთვის 20–30%-ს აღწევდა — ეს რეკორდული მაჩვენებელია ბოლო სამი ათწლეულის განმავლობაში. ლონდონში კი, CBRE-ის მონაცემებით, ცენტრალური A კლასის ოფისების თავისუფალი ფართების წილი 2023–2025 წლებში 60%-ით გაიზარდა.

პრობლემა სცდება მხოლოდ ბიზნესსფეროს და ურტყამს მთელ ურბანულ ცხოვრებას. პირველი შედეგი არის ქონებრივი ღირებულების ვარდნა. ფასის შემცირება იწვევს ქონების გადასახადების შემცირებას, რაც პირდაპირ ზიანს აყენებს მუნიციპალურ ბიუჯეტებსა და საჯარო სერვისებს. მაგალითად, ნიუ–იორკში ოფისებიდან ქონების გადასახადებით შემოსავალი 2020 წელს $6 მილიარდს შეადგენდა. თუ ფასები 25%-ით მცირდება და დაუკავებელი ფართები 30%-ს აღწევს, შესაძლებელია წლიური დანაკარგი $1–1.5 მილიარდამდე მიაღწიოს.

მეორე შედეგი ურბანული ცენტრების დაცლაა. ოფისური უბნები ფუნქციონირებდნენ სამუშაო საათებში, მაგრამ ნაკადის შემცირებასთან ერთად იკლებს კვების ობიექტების, ტრანსპორტისა და საცალო ვაჭრობის მომხმარებელთა რაოდენობაც. შედეგად, ცენტრალური უბნები ნაკლებად სიცოცხლისუნარიანები და მეტად მოწყვლადები ხდებიან. სან–ფრანცისკოში ეს უკვე შესამჩნევია, სადაც ტექნოლოგიური კომპანიების შემცირებული ფიზიკური ყოფნის ფონზე ქუჩების აქტივობა მნიშვნელოვნად შემცირდა.

ზოგი ქალაქი უკვე ცდილობს ოფისების საცხოვრებლად გარდაქმნას, თუმცა ეს მარტივი პროცესი არ არის. ვანკუვერში მოქმედებს 15%-იანი საგადასახადო შეღავათი ოფისების ბინებად გადაკეთების წახალისებისთვის. მსგავსი ინიციატივებია ბრიუსელში და ბერლინშიც. მაგრამ ოფისების უმრავლესობა არქიტექტურულად არ შეესაბამება საცხოვრებელი სტანდარტების მოთხოვნებს (სივრცე, განათება, ვენტილაცია), ხოლო რეკონსტრუქციის ხარჯები ხშირად აჭარბებს ახალ მშენებლობას.

მთელი ეს პროცესი აქტუალური ხდება თბილისისთვისაც. საქართველოში ჯერ შედარებით დაბალი დონეა თავისუფალი საოფისე ფართების, მაგრამ უკვე შეიმჩნევა ზრდის ტენდენცია. TBC Capital-ის 2024 წლის ანგარიშის მიხედვით, თბილისის A კლასის ოფისებში დაუკავებელი ფართების წილი 10%-ს, ხოლო მთლიანი ბაზარზე 12%-ს აღწევს. Cushman & Wakefield-ის მონაცემებით კი 2024 წლის მესამე კვარტალში A კლასში თავისუფალი ფართები 11%-მდე, ხოლო B კლასში 8%-ზე იყო. თბილისის საბაზრო მოცულობა შედარებით მცირეა — A და B კლასის ოფისები ჯამურად 172 100 მ²-ს შეადგენს, მაგრამ თეორიულად მათი მცირე ნაწილის საცხოვრებლად გარდაქმნა (20%-მდე) შეიძლება რამდენიმე ათასი ახალი ბინის გაჩენის პოტენციალს წარმოშობდეს (ინფორმაციისთვის, A კლასის ოფისად ითვლება ის თანამედროვე ბიზნესცენტრები, რომლებიც აკმაყოფილებენ მაღალი ხარისხის საერთაშორისო სტანდარტებს — მათ შორის შენობის ახალობა, ენერგოეფექტურობა, საინჟინრო სისტემები, უსაფრთხოება, ადგილმდებარეობა და სერვისების სრული პაკეტი).

2025 წლისთვის ცარიელი ოფისები იქცნენ ურბანული პოლიტიკის რეალურ გამოცდად. ქალაქები დგებიან არჩევანის წინაშე — გაბედული პოლიტიკური ნაბიჯები, რეგულაციების გამარტივება და ინვესტორებისთვის სტიმულების შეთავაზება ხდება გარდაქმნის აუცილებელი წინაპირობა. საკვანძო კითხვა რჩება: შეძლებენ თუ არა ქალაქები გარდაქმნან ეს დაცლილი ბიზნესსივრცეები ახალი ურბანული ცხოვრების ნაწილად, თუ ისინი დარჩებიან ურბანული დაცლისა და ეკონომიკური ინერციის სიმბოლოდ?