რატომ იყიდება ბინების 81% ჯერ კიდევ დასრულებამდე?

2025 წლის უძრავი ქონების ბაზარზე თბილისში მიმდინარე პროცესები სრულიად ახალი რეალობის წინაშე გვაყენებს: იმ საცხოვრებელი პროექტებიდან, რომლებიც წელს სრულდება, ბინების 81% უკვე გაყიდულია – ანუ ყოველი ხუთიდან ოთხი ბინა მომავალი მფლობელის მოლოდინშია ჯერ კიდევ კედლების სრულად აშენებამდე. ეს ფაქტი განსაკუთრებით მეტყველებს როგორც ბაზრის გაჯერებულობაზე, ასევე საქართველოს დედაქალაქში მოთხოვნის მზარდი სტრუქტურული ტრენდების ძალაზე.

Galt & Taggart-ის ივნისის ბაზრის მიმოხილვა, რომელიც სისტემურ დეველოპერებსა და 135-ზე მეტ პროექტს მოიცავს, ნათლად აჩვენებს, რომ თბილისის ახალი საცხოვრებელი კომპლექსები ბაზარზე თითქმის ავტომატურად იყიდება. ასეთი ტემპი, ერთი მხრივ, აიხსნება მზარდი მიგრაციის, საერთაშორისო ინვესტორების გააქტიურებისა და ადგილობრივი მოსახლეობის ურბანიზაციის ტრენდით. მეორე მხრივ, ბაზარზე ფულის განთავსების საუკეთესო ალტერნატივად კვლავ უძრავი ქონება რჩება – ფინანსური ინსტრუმენტების სიმწირე და სავალუტო რისკები უამრავ ადამიანს უბიძგებს, ბინაში იპოვოს სტაბილურობის ახალი საფუძველი.

მნიშვნელოვანია ისიც, რომ ბაზარზე თითქმის ყოველი მეორე ბინა სწორედ დეველოპერების მიერ შეთავაზებული შიდა განვადების სქემით იყიდება. ეს მოდელი ახალ შესაძლებლობებს ქმნის მათთვის, ვისაც საბანკო სესხზე ხელი არ მიუწვდება ან მაღალი ფასის ერთჯერადად გადახდა არ შეუძლია, – და აქედან გამომდინარე ბაზრის დივერსიფიკაციაც იზრდება. განვადების მექანიზმმა საცხოვრებელი ფართების ხელმისაწვდომობა დააყენა იქ, სადაც ადრე შეღწევა ბევრისთვის შეუძლებელი იყო.

2025 წლის მაისის გაყიდვების მაჩვენებელიც გამორჩეულად საინტერესოა: ერთ თვეში გაყიდვების წლიური ზრდა თითქმის 48.1%-ია – თუმცა ეს ციფრი უნდა განვიხილოთ 2024 წლის მაისის დაბალი ბაზის ფონზე, როდესაც ბაზარი პასიური იყო და ბევრ მშენებარე პროექტს შეფერხება შეექმნა. ჯამურად, წელს ბაზარი თითქმის იმავე დონეზეა, რაც გასულ წელს იყო, რაც მიუთითებს, რომ არსებული მოთხოვნა სტაბილურია, თუმცა მას ახალი აქტივატორები – უცხოელი მყიდველები, ინვესტორები და დეველოპერული ინოვაციები ემატება.

დღევანდელი თბილისი იქცა არა მხოლოდ იმ ქალაქად, სადაც ახალ ბინას მომავალი მფლობელი ხშირად უკვე შენების საწყის ეტაპზევე ყიდულობს, არამედ იმ მეგაპოლისად, სადაც უძრავი ქონების ბაზარი სულ უფრო მეტ საერთაშორისო მოთამაშეს იზიდავს და საცხოვრებელი კომპლექსები – ეკონომიკური უსაფრთხოების მთავარ ღერძად იქცა. მაღალი გაყიდვების ტემპი დასრულებამდე კიდევ უფრო ზრდის დეველოპერების მოტივაციას ახალი პროექტების წამოსაწყებად და მთლიან ბაზარზე კონკურენციის ხარისხს ახალი საფეხურით ამაღლებს.

ეს პროცესი კი თავის მხრივ ახალ გამოწვევებსაც აჩენს: ბაზრის შესაძლო გადახურება, ფასების მდგრადობის საკითხები და სოციალური თანაბრობის გამოწვევები სულ უფრო აქტუალური ხდება როგორც უძრავი ქონების პოლიტიკისთვის, ისე სახელმწიფო რეგულირების სისტემისთვის. დღევანდელი ბაზარი მომხმარებლებს რეალურად ახალ არჩევანს სთავაზობს, თუმცა თანდათან უფრო საჭირო ხდება იმ სოციალური ბალანსის პოვნა, რომელიც ყველას თანაბარ შესაძლებლობას მისცემს, თვალი გაადევნოს დედაქალაქის ცვალებად ლანდშაფტს და, საჭიროების შემთხვევაში, მასში საკუთარი ადგილი