რატომ იკლებს თბილისში ქირის ფასები და რა გავლენა აქვს ამას ბინის მფლობელებსა და ინვესტორებზე

2025 წლის მაისში თბილისში ბინის გაქირავების საშუალო ფასი განაგრძობს კლებას და ჩამოვიდა 9.3 აშშ დოლარამდე კვადრატულ მეტრზე, რაც თვეში 2%-იანი ვარდნაა და ბოლო ორი წლის მინიმუმს აღნიშნავს (Galt & Taggart). ეს ტენდენცია განსაკუთრებით საყურადღებოა იმის ფონზე, რომ წინა წელს, იგივე თვეში, ეს მაჩვენებელი თითქმის 11 დოლარს აღწევდა და მთელი 2024 წლის განმავლობაში მაღალი ქირები ინვესტორებისთვის ერთ–ერთ მთავარ მოტივაციას წარმოადგენდა. ქირის შემცირება ახლა უკვე მეორე თვეა რაც გრძელდება — მარტში დაფიქსირდა კიდევ უფრო მკვეთრი ვარდნა, 11%-ით (Global Property Guide).

გაქირავების ფასების ეს ცვლილება გლობალური ეკონომიკური პირობების შედეგი არ არის მხოლოდ — მის უკან დგას თბილისის უძრავი ქონების ბაზრის შიდა სტრუქტურული ცვლილებები. ერთ–ერთი მთავარი ფაქტორია ის, რომ 2025 წელს დასრულებულ საცხოვრებელ პროექტებში ბინების 81% უკვე გაყიდულია და უმრავლესობა სწორედ დეველოპერების შიდა განვადებით, საბანკო სესხების გარეშე (Galt & Taggart). ასეთი მოდელი მომხმარებელს აძლევს შესაძლებლობას — ქირის ნაცვლად პირდაპირ საკუთრებაში მიიღოს ბინა, ყოველთვიური გადახდებით. შესაბამისად, ბაზრიდან მცირდება ის აუდიტორია, რომელიც ადრე იძულებული იყო ექირავა ბინა.

გარდა ამისა, ფასების ზრდამ გასულ წლებში თბილისის გარშემო უბნებიც გააქტიურა. მაგალითად, დიდ დიღომში, გლდანში და სამგორში, სადაც კვადრატული მეტრის ფასი 1,060–1,072 დოლარია, ბინების გაყიდვები მკვეთრად გაიზარდა (Galt & Taggart). ეს მიუთითებს იმაზე, რომ უფრო დაბალფასიანი უბნები უკვე განიხილება საცხოვრებლად და ინვესტიციისთვისაც. აქ ბინის შეძენა იაფია, ხოლო გაქირავებით მიღებული შემოსავალი შედარებით შეზღუდული, რაც ისევ ქირის შემოსავლიანობას ამცირებს.

ეს მაჩვენებელი, მოცემული ქირისა და ბინის ფასის შეფარდება, ინვესტორებისთვის კრიტიკულია. თუკი წინა წლებში თბილისში რენტის კოეფიციენტი ხშირად 9%-ზე მაღალი იყო და კონკურენციას უწევდა რეგიონულ ბაზრებს (მაგალითად ერევანსა და სტამბოლს), 2025 წლის პირველ კვარტალში იგი შემცირდა 7.8%-მდე, რაც იმას ნიშნავს, რომ ინვესტორისთვის ბინის გაქირავება ნაკლებად მომგებიანია, ვიდრე ადრე (Global Property Guide). ამას ემატება ისიც, რომ საბანკო დეპოზიტების საპროცენტო განაკვეთები ეტაპობრივად იზრდება, რაც კიდევ უფრო ართულებს გადაწყვეტილებას ინვესტორებისთვის — უყიდონ თუ არა ბინა შემოსავლით მიღების მიზნით.

თბილისის ბაზარზე ქირის შემცირებასთან ერთად, მშენებლობის მოცულობაც მცირდება. მაისში სამშენებლო ნებართვების მოცულობა 18.3%-ით დაეცა წლიურად და მთლიანად 2025 წლის 5 თვეში შემცირებულია 1.1%-ით (Galt & Taggart). ეს მიუთითებს მიწოდების შენელებაზე, რაც გრძელვადიან პერსპექტივაში შესაძლოა ქირის სტაბილიზაციის და შემდგომი ზრდის საფუძველი გახდეს. თუმცა ამ ეტაპზე, მყიდველის არჩევანი იზრდება, ხოლო გაქირავების ფასების ზრდა შეფერხებულია.

მიუხედავად ქირის კლებისა, ბაზარზე ბინების გაყიდვები მაინც აქტიურია — 2025 წლის მაისში თბილისში 3,325 ბინა გაიყიდა, რაც ოდნავ აღემატება წინა თვეების საშუალო მაჩვენებლებს. მთლიანობაში, წლის 5 თვეში 15,865 ბინის ტრანზაქცია დაფიქსირდა და ბაზრის საერთო ღირებულებამ 1.2 მილიარდ დოლარს გადააჭარბა (Galt & Taggart). ეს მიანიშნებს, რომ მოთხოვნა ბინებზე არსებობს, თუმცა ქირის ბაზარი ამავდროულად ცვლილების ეტაპზეა.

მომავლის პროგნოზების მიხედვით, ქირის ფასი სავარაუდოდ სტაბილურ 9–10 დოლარიან დიაპაზონში დარჩება 2025 წლის განმავლობაში (CBW). ინვესტორებისთვის ეს შეიძლება ნიშნავდეს საჭიროზე უფრო დაკვირვებით შეაფასონ ბაზრის დინამიკა და ალტერნატიული ინვესტიციური არხებიც განიხილონ. ხოლო მათთვის, ვინც აქამდე ქირაობდა, შესაძლოა ეს კლება გახდეს დამატებითი მოტივაცია — საკუთარი ბინის შესაძენად უფრო ხელსაყრელ პირობებში.

თბილისის ქირის ბაზარი სწრაფად იცვლება. ფასების ვარდნა არა მხოლოდ დროებითი ეკონომიკური ფონი, არამედ ბაზრის შიდა ტრანსფორმაციაა: სადაც დეველოპერები სულ უფრო ნაკლებად არიან დამოკიდებული ბანკებზე, ხოლო მყიდველები — ქირით ცხოვრების აუცილებლობაზე. შედეგი კი არის ახალი ტიპის ბაზარი, სადაც ქირა აღარ წარმოადგენს დომინანტურ სტრატეგიას და სადაც ბინის ფლობა უფრო მეტად ხელმისაწვდომი ხდება. ინვესტორებისთვის ეს შეიძლება გამოწვევაც იყოს და შესაძლებლობაც — მთავარია, სწორად აღიქვან მიგრაციის ტალღა, ფინანსური სტაბილურობის პირობები და მომავალი სეგმენტების პოტენციალი.