იპოთეკური სესხების ახალი სურათი

2025 წლის პირველი ხუთი თვის განმავლობაში საქართველოს ბანკების მიერ გაცემულ იპოთეკურ სესხებში ახალი ტენდენციები მკაფიოდ გამოიკვეთა. ეროვნული ბანკის უახლესი სტატისტიკა აჩვენებს, რომ იანვარ–მაისში ქვეყანაში გაიცა 19,313 ახალი იპოთეკური სესხი, ჯამური ღირებულებით 1.65 მილიარდი ლარი. თუმცა, ეს მაჩვენებელი ახალი სესხების რაოდენობით წინა წელთან შედარებით 15%-ით შემცირებულია, მაშინ როდესაც სესხების ჯამური ღირებულება უცვლელად შენარჩუნდა.

ამ ვითარებაში განსაკუთრებული მნიშვნელობა აქვს იმ ფაქტს, რომ ერთი სესხის საშუალო მოცულობა მნიშვნელოვნად გაიზარდა — გასული წლის 72 ათასი ლარის ნაცვლად, 2025 წელს საშუალო იპოთეკური სესხი უკვე 86 ათას ლარს შეადგენს. პრაქტიკაში ეს ნიშნავს, რომ საბანკო სისტემაში მოხვედრილი კლიენტი უფრო მსხვილ სესხს იღებს, თუმცა ხელმისაწვდომობა ზოგადად შემცირებულია. ეს ტენდენცია შეიძლება აიხსნას იმითაც, რომ ბაზარზე შედარებით უფრო მსხვილი, მაღალი გადახდისუნარიანობის მქონე კლიენტები რჩებიან, ხოლო დაბალი შემოსავლის მქონე ოჯახებისთვის ბინის შეძენა კიდევ უფრო რთული გახდა.

იპოთეკური დაკრედიტების ტემპის შენელებამ გამოიწვია ეროვნული ბანკის მიერ რეგულაციების გადახედვა — 2025 წლის თებერვალში ფინანსური სტაბილურობის კომიტეტმა მსესხებლებისთვის პირველადი შენატანის წილი შეამცირა. თუ აქამდე სესხის მსურველს სჭირდებოდა ბინის ღირებულების მინიმუმ 15%-ის დაფინანსება საკუთარი დანაზოგით, ახლა ეს მოთხოვნა 10%-მდე შემცირდა, რაც ბევრ პოტენციურ მყიდველს აძლევს შესაძლებლობას შედარებით ნაკლები თანხით მიიღოს იპოთეკური სესხი. ასეთ ნაბიჯს აქვს ორი განსხვავებული გავლენა: ერთი მხრივ, ის ამარტივებს ბინის შეძენას იმ მომხმარებლებისთვის, ვისაც სრულად თანხის მოგროვება უჭირს, თუმცა მეორე მხრივ, საკრედიტო ტვირთი უფრო მძიმე ხდება და მსესხებლების ფინანსური მდგრადობის საკითხი კვლავ აქტუალურია.

კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი ასპექტია იპოთეკური სესხების ფასის ზრდა. 2025 წლის მაისის მონაცემებით, ლარში გაცემული იპოთეკური სესხის საშუალო წლიური საპროცენტო განაკვეთი 13.10%-ს აღწევს, რაც წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 1.46 პროცენტული პუნქტით მეტია. ეს, ერთი მხრივ, ცენტრალური ბანკის მიერ მონეტარული პოლიტიკის გამკაცრების შედეგია, ხოლო მეორე მხრივ ასახავს იმ ფაქტს, რომ ბაზარზე არსებული ფულის ფასი მკვეთრად გაიზარდა. ამგვარი პირობებში, საბანკო კრედიტზე დამოკიდებული კლიენტისთვის უძრავი ქონების შეძენა კიდევ უფრო ძვირი სიამოვნება გახდა.

ამ ყველაფრის ფონზე, საქართველოს იპოთეკური ბაზარი დგას ახალი გამოწვევების წინაშე: მოთხოვნა ბინებზე იზრდება, თუმცა ფინანსური ხელმისაწვდომობა მცირდება; საბანკო რეგულაციები ლიბერალიზდება, თუმცა საპროცენტო განაკვეთები მატულობს; და ის სოციალური ფენა, რომელიც ყველაზე მეტად საჭიროებს საცხოვრებელს, ყველაზე მეტად ექცევა ფინანსურ ზეწოლაში. ეს ტენდენციები კიდევ უფრო გაამწვავებს საკითხს, გახდება თუ არა უძრავი ქონება საქართველოში უფრო ხელმისაწვდომი საშუალო და დაბალი შემოსავლის მქონე ოჯახებისთვის, თუ ბაზარი კიდევ უფრო მეტად გადაიხრება მაღალი შემოსავლის მქონე მოსახლეობისკენ.