თბილიში ბიუჯეტური ბინები გაქრობას იწყებს – როგორ ცვლის ფასები ბაზრის წესებს

თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე ერთ–ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი ცვლილება, რაც ბოლო წლების განმავლობაში შეიმჩნევა, ფასების ზრდის ფონზე ბიუჯეტური ბინების წილის მკვეთრი შემცირებაა. თუ ორი წლის წინ ყოველი მესამე გაყიდული ბინა შედარებით ხელმისაწვდომ ფასში — $1,000-ზე ნაკლებად კვადრატულ მეტრზე — იყიდებოდა, დღეს ასეთი ბინების წილი თითქმის განახევრდა (წყარო: Galt & Taggart).

2023 წლის თებერვალში ბიუჯეტური ბინები გაყიდვების ორი მესამედი იყო, თუმცა 2025 წლისთვის მათი წილი მხოლოდ ბაზრის ნახევარზე ნაკლებს შეადგენს. ეს ნიშნავს, რომ ისეთი ბინების პოვნა, რომელთა ფასი შედარებით შეღავათიანია, გაცილებით რთულია ვიდრე ადრე. პარალელურად იზრდება საშუალო და მაღალი ფასის სეგმენტების წილი — ანუ ბაზარი თანდათან გადადის ისეთ პროდუქტზე, რომელიც უფრო ძვირი ღირს და, შესაბამისად, ნაკლებად ხელმისაწვდომია.

ეს ტენდენცია არ არის მხოლოდ სტატისტიკა — მას რეალური შედეგები აქვს იმ ადამიანებისთვის, ვინც ბინის ყიდვას გეგმავს. ბაზრის განახლებულ სტრუქტურაში ქრება წვდომადი სეგმენტი, რომელიც განსაკუთრებით მნიშვნელოვანი იყო ახალგაზრდა ოჯახებისთვის, საშუალო შემოსავლის მქონე პირებისთვის ან მათთვის, ვინც საცხოვრებლის პირველი შესყიდვის გადაწყვეტილებას იღებდა.

ფასები, ცხადია, თანდათან გაიზარდა — 2025 წლის თებერვლისთვის პირველადი ბაზრის საშუალო ფასი უკვე $1,334-მდე მივიდა. ამ ფასად ბინები იყიდება ყველაზე აქტიურ უბნებში, როგორებიცაა საბურთალო და ვაკე. მაგრამ მაინც რჩებიან უბნები, სადაც შედარებით დაბალი ფასებია შენარჩუნებული — მაგალითად, დიდ დიღომსა და ვაშლიჯვარში კვადრატული მეტრის ფასი დაახლოებით $1,000-ის ფარგლებშია. ამ უბნებში ძირითადად დეველოპერები აშენებენ ახალ პროექტებს და სწორედ აქ რჩება ის მცირე მასშტაბის “შენარჩუნებული ხელმისაწვდომობის” სივრცე, რომელიც ჯერ კიდევ რჩება მყიდველებისთვის მიმზიდველ ალტერნატივად.

ამასთან, ქირის ფასები შედარებით სტაბილურია და ბოლო თვეებში მცირედით sogar შემცირდა. ეს აჩენს კითხვას — როცა ბინები ძვირდება და ქირა თითქმის უცვლელი რჩება, რამდენად მიმზიდველი რჩება ბინის ყიდვა როგორც ფინანსური გადაწყვეტილება?

ბიუჯეტური სეგმენტის შემცირება შესაძლოა ახალი გამოწვევა გახდეს როგორც მყიდველებისთვის, ისე დეველოპერებისთვის, რომლებიც ახლა გადაწყვიტავენ, დაუბრუნდნენ თუ არა უფრო ხელმისაწვდომ პროექტებს. ბაზრის გაწონასწორება იმ შემთხვევაშიც კი, თუ ფასები არ დაიკლებს, შესაძლებელია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ შეთავაზება კვლავ გახდება მრავალფეროვანი — მათ შორის ბინების იმ ტიპებზე, რომლებიც ბოლო პერიოდში უკანა პლანზე გადავიდა.