თბილისის უძრავი ქონების ბაზრის პოლარიზაცია — როგორ იყოფა ბაზარი პრემიუმ და ბიუჯეტურ სეგმენტებად

თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი ბოლო წლებში სულ უფრო მკაფიოდ აჩვენებს პოლარიზაციის ნიშნებს. ფასების ზრდა თითქმის ყველგან იგრძნობა, მაგრამ ზრდის ტემპი და დინამიკა მკვეთრად განსხვავდება უბნებს შორის. ცენტრალურ და პრემიუმ უბნებში, როგორებიცაა მთაწმინდა და ვაკე, ფასები შედარებით სწრაფად გაიზარდა. 2025 წლის ბოლო მონაცემებით, ვაკეში საშუალო ფასი $2,178-ს (წყარო: TBC Capital). მსგავსი ზრდა უმეტესად დაკავშირებულია უცხოური ინვესტიციების ზრდასთან, ტურიზმის გააქტიურებასთან და მაღალი დონის მოთხოვნასთან, რომელიც არა მხოლოდ ადგილობრივი მოსახლეობიდან, არამედ საერთაშორისო მყიდველებიდან მოდის.

მიუხედავად ამისა, ქალაქის მნიშვნელოვანი ნაწილი კვლავ ინარჩუნებს ბიუჯეტურ და საშუალო სეგმენტზე ორიენტირებულ მახასიათებლებს. დიდ დიღომში, საბურთალოზე, სამგორსა და გლდანში ბინების ფასები შედარებით დაბალია და მოთხოვნის დიდი ნაწილი კვლავ ადგილობრივი მყიდველებიდან მოდის. თუმცა აქაც იგრძნობა ფასების ზრდა, რასაც განაპირობებს როგორც მშენებლობის ხარჯების ზრდა, ასევე მიწოდების გარკვეული შეზღუდვები. მშენებლობის ხარჯები 2025 წლისთვის წელიწადში 1.2%-ით შემცირდა მასალების გაიაფების გამო, მაგრამ შრომის ანაზღაურებამ 9%-ით, ხოლო ტექნიკის ღირებულებამ 3.7%-ით მოიმატა (წყარო: საქსტატი).

ბიუჯეტური (<$1,000/m²) ბინების წილი ბაზარზე ბოლო წლებში მნიშვნელოვნად შემცირდა — 2023 წელს 66% იყო, 2025 წლის მარტში კი მხოლოდ 48%-ს შეადგენდა (წყარო: გალტ & თაგარტი). ეს ნიშნავს, რომ ქალაქში ახალი, შედარებით იაფი ბინების მიწოდება იკლებს და ასეთი ბინების ძიება განსაკუთრებით რთული ხდება იმ მყიდველებისთვის, ვინც საკუთარ საცხოვრებელს პირველ რიგში ადგილობრივი შემოსავლებით ეძებს.

მესამე მნიშვნელოვანი ფაქტორი მიწოდების დინამიკაა. 2025 წლის პირველ კვარტალში საცხოვრებელ მშენებლობაზე გაცემული ნებართვების მოცულობა წინა წელთან შედარებით 7.4%-ით შემცირდა (წყარო: არქიტექტურის სამსახური). ეს ტენდენცია კიდევ უფრო ამძაფრებს ბაზრის პოლარიზაციას, რადგან მიწოდების შემცირების პირობებში ფასები მაღალი მოთხოვნის უბნებში კიდევ უფრო იზრდება.

ამ პროცესში მნიშვნელოვანი როლი შეასრულა საერთაშორისო მყიდველების გააქტიურებამაც. მაგალითად, ისრაელის მოქალაქეებზე 2025 წლის პირველ კვარტალში გაყიდვების 13% მოდიოდა (წყარო: გალტ & თაგარტი). უცხოური ინვესტიციების ზრდა განსაკუთრებით აისახა მაღალი ფასის სეგმენტზე, რაც კიდევ უფრო ზრდის უთანასწორობას ბაზრის შიგნით.

საერთო სურათი გვიჩვენებს ბაზრის ორად გაყოფის პროცესს. ერთი მხრივ გვაქვს სწრაფად მზარდი პრემიუმ უბნები, სადაც საერთაშორისო ინვესტიციები და ტურისტული მოთხოვნა ფასებს მაღალ ნიშნულზე ამყოფებს; მეორე მხრივ კი — ბიუჯეტური უბნები, სადაც ადგილობრივი მოსახლეობა უკვე რთულდება ხელმისაწვდომი ბინების მოძიებაში. თუ ეს ტენდენცია გაგრძელდება, შესაძლოა მომავალში გაღრმავდეს სოციალური და ეკონომიკური დისბალანსი ქალაქის შიგნით. ამ ფონზე, თბილისის უძრავი ქონების ბაზრის მდგრადი განვითარებისთვის განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ისეთი პოლიტიკის განხორციელება, რომელიც ერთდროულად შეუწყობს ხელს ინვესტიციების მოზიდვას და ადგილობრივი მოსახლეობისთვის საცხოვრებელი ბინების ხელმისაწვდომობის შენარჩუნებას.