თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი შენელდა, თუმცა პირველადი ბაზარი ზოგ უბნებში მაინც იზრდება

2025 წლის თებერვლის მონაცემები ცხადყოფს, რომ თბილისის უძრავი ქონების ბაზრის დინამიკა საგრძნობლად შენელდა. ბინების საერთო გაყიდვები ქალაქში წლიურად შემცირდა, რაც განსაკუთრებით პირველადი და მეორადი ბაზრების მიმართულებით აისახა. პირველადი ბაზრის გაყიდვები 11%-ით დაეცა წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით (წყარო: Galt & Taggart), რაც ხაზს უსვამს მომხმარებელთა ფრთხილ დამოკიდებულებას მიმდინარე ეკონომიკური რეალობის პირობებში.

თუმცა ამ შენელებულ სურათში გარკვეული უბნები მაინც გამოირჩევიან პირველადი ბაზრის ზრდით. კერძოდ, დიდ დიღომში პირველადი გაყიდვები წინა წელთან შედარებით 15%-ით გაიზარდა. აღნიშნული ზრდა, სავარაუდოდ, უკავშირდება ამ რაიონში ახალი საცხოვრებელი კომპლექსების სიმრავლეს, რაც ბოლო წლებში მასიური განაშენიანების შედეგია. დეველოპერების ინტერესმა, მიწის შედარებით დაბალ ფასებთან ერთად, უბანი გადააქცია ერთ–ერთ ყველაზე დინამიურ სამშენებლო ზონად თბილისში.

პირველადი ბაზრის მნიშვნელოვანი ზრდა ფიქსირდება ისანშიც – წელიწადში 85%-იანი მატება, თუმცა მთლიან ბაზარზე უბნის წილი კვლავაც შედარებით დაბალია. ასეთივე ტენდენციაა ვაშლიჯვარში, სადაც პირველადი ბაზრის წლიური ზრდა 14%-ია. ეს უბნები შესაძლოა მიიზიდავდეს იმ მყიდველებს, რომლებიც შედარებით დაბალი ფასისა და ახლად აშენებული ბინების კომბინაციას ეძებენ, თუმცა მთლიანობაში, გაყიდვების რაოდენობა აქაც დაბალია და ბაზრის მოცულობაზე არ ახდენს გადამწყვეტ გავლენას.

მიუხედავად ამისა, თბილისის ცენტრალურ უბნებში, როგორიცაა საბურთალო და ვაკე, ზრდის ტემპი დაბალია ან საერთოდ არ შეინიშნება. საბურთალოზე პირველადი ბაზრის ზრდა მხოლოდ 2%-ია, რაც მიუთითებს ამ უბნის გაჯერებულობაზე და ახალ პროექტებზე მოთხოვნის სტაბილურობაზე, ხოლო ვაკეში პირველადი გაყიდვები 10%-ით შემცირდა. ძველ უბნებში, როგორებიცაა ჩუღურეთი და გლდანი, შემცირება კიდევ უფრო თვალსაჩინოა — შესაბამისად 43% და 59%, რაც შესაძლოა ასახავდეს როგორც პროექტების სიმცირეს, ასევე ბინის ძველი ფონდიდან წარმოშობილ მოთხოვნის შემცირებას.

ბაზრის შიგნით ამგვარი განსხვავებები ხაზს უსვამს იმას, რომ დღეს უძრავი ქონების გაყიდვების დინამიკა გაცილებით ლოკალიზებულია და მთლიან ტრენდს უფრო უბნის სპეციფიკა განსაზღვრავს, ვიდრე საერთო ეკონომიკური განწყობები. პირველადი ბაზრის ზრდა ძირითადად უბნებში ხდება, სადაც აქტიური მშენებლობა და შედარებით დაბალი ფასებია, რაც ამ პირობებში მომხმარებლისთვის ხელმისაწვდომ ალტერნატივად იქცა.

ეს განსხვავებები ასევე მიუთითებს იმაზე, რომ თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი ერთგვაროვანი აღარ არის და მას სჭირდება უფრო სეგმენტირებული ანალიზი.