თბილისის უძრავი ქონების ბაზრის დინამიკა და სტრატეგიული პროგნოზები

თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი 2024 წელს კვლავ დინამიურად ვითარდებოდა, რასაც ადასტურებს ტრანზაქციების საერთო რაოდენობის ზრდა. “ქოლიერსის” კვლევის მიხედვით, წლის განმავლობაში საცხოვრებელი ბინების გაყიდვების მაჩვენებელმა 41 284 ერთეულს მიაღწია, რაც 2023 წელთან შედარებით 2%-იანი ზრდაა. ამასთან, უძრავი ქონების ბაზრის საერთო ფინანსური მოცულობა 12%-ით გაიზარდა და 2.8 მილიარდ აშშ დოლარს მიაღწია. აღნიშნული მაჩვენებელი მიუთითებს არა მხოლოდ ტრანზაქციების ზრდაზე, არამედ ფასების მატებაზე, რაც, სავარაუდოდ, მაღალი მოთხოვნისა და მიწოდების შეზღუდული შესაძლებლობების კომბინაციის შედეგია.

თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე 2024 წელს ყველაზე მაღალი აქტივობით გამოირჩეოდა სამგორი, დიდი დიღომი და საბურთალო. სამგორში განხორციელდა 8 287 ტრანზაქცია, დიდ დიღომში – 8 207, ხოლო საბურთალოზე – 7 692. აღნიშნული უბნების პოპულარობა დაკავშირებულია ურბანული ინფრასტრუქტურის განვითარებასთან, ახალ საცხოვრებელ კომპლექსებთან და შედარებით ხელმისაწვდომ საცხოვრებელ ფასებთან, რომლებიც ადგილობრივ და უცხოელ მყიდველებს იზიდავს.

გარდა ამისა, უძრავი ქონების ბაზარზე შედარებით დაბალი აქტივობის მქონე უბნები კვლავინდებურად ასახავენ საცხოვრებელ სივრცის განსხვავებულ დინამიკას. გლდანში, დიდუბესა და ნაძალადევში, სადაც საცხოვრებელი კომპლექსები მრავალწლიანი განვითარებისა და მოდერნიზაციის ეტაპზეა, მოთხოვნა კვლავ სტაბილურია, თუმცა შედარებით ნაკლებია, ვიდრე წამყვან უბნებში. ამ უბნებში უძრავი ქონების გაყიდვები, ძირითადად, უფრო დაბალი ფასის მქონე ბინებს მოიცავს, რაც მასობრივ მომხმარებელსა და საშუალო შემოსავლის მქონე ოჯახებს იზიდავს. ამავდროულად, ვაკეში, მთაწმინდასა და კრწანისში, რომლებიც პრემიუმ სეგმენტს წარმოადგენენ, ტრანზაქციების რაოდენობა შედარებით მცირეა, მაგრამ ბინების საშუალო ღირებულება გაცილებით მაღალია, რაც ამ უბნების უძრავი ქონების ბაზრის ელიტარულ სტატუსს ადასტურებს. ასევე, აღსანიშნავია ისანი, ბაგები და ფონიჭალა, სადაც ნაკლებად ინტენსიური, მაგრამ მაინც მზარდი ტრანზაქციები შეინიშნება. ეს უბნები მომავალში შეიძლება გახდეს ინვესტორებისთვის უფრო მიმზიდველი, რადგან მათი ინფრასტრუქტურის გაუმჯობესება და საცხოვრებელი პროექტების ზრდა ადგილობრივი და საერთაშორისო მყიდველებისთვის ახალ შესაძლებლობებს ქმნის.

გარდა ამისა, სხვა უბნებში ტრანზაქციების სტატისტიკა შემდეგნაირად გადანაწილდა: გლდანი – 4 217, დიდუბე – 3 951, ნაძალადევი – 3 797, ჩუღურეთი – 1 150, ვაკე – 843, კრწანისი – 1 240, მთაწმინდა – 847, ისანი – 528, ბაგები – 230, ფონიჭალა – 172, წყნეთი – 65, დიდგორი – 58.

აღნიშნული მონაცემები ცხადყოფს, რომ ბაზრის სტრუქტურა მკაფიოდ იყოფა მასობრივ საცხოვრებელ უბნებსა და პრემიუმ სეგმენტზე. სამგორი და დიდი დიღომი მასობრივი საცხოვრებელი ბაზრის ცენტრებად ყალიბდება, მაშინ როცა ვაკე, მთაწმინდა და კრწანისი პრემიუმ სეგმენტს ინარჩუნებს, სადაც ტრანზაქციების რაოდენობა შედარებით მცირეა, თუმცა ფასები მაღალი რჩება.

ბაზრის ზრდაზე გავლენას ახდენს როგორც ადგილობრივი, ისე გლობალური ფაქტორები. ერთ–ერთი ძირითადი მამოძრავებელი ძალაა მიგრაცია, რაც უკავშირდება როგორც შიდა გადაადგილებას, ისე უცხოურ ინვესტიციებს. უცხოელი ინვესტორები უფრო მეტად ინტერესდებიან თბილისის ცენტრალურ და მზარდ უბნებში ბინების შეძენით, რაც დამატებით ზრდის მოთხოვნას.

დამატებით, ბაზარზე არსებითი გავლენა ექნება იპოთეკური სესხების პოლიტიკას. 2024 წელს კომერციული ბანკების მიერ შეთავაზებული მოქნილი იპოთეკური სესხები დაბალი საპროცენტო განაკვეთებით საცხოვრებელი ბინების შეძენას მეტ მყიდველს ხელმისაწვდომს ხდიდა. შემდეგი პერიოდისთვის ძალიან მნიშვნელოვანია ბანკები რა პოლიტიკას გააგრძელებენ როგორც მშენებლობის დაკრედიტებაზე, ასევე იპოთეკურ კრედიტებზე. ამასთან, თუ 2025 წელს ფინანსური პოლიტიკა და საკრედიტო პირობები გამკაცრდება, შესაძლოა, საცხოვრებელი ბინების გაყიდვების ტემპი ნაწილობრივ შენელდეს.