თბილისის კერძო სახლების ფასების მატების ახალი ტალღა: რატომ იზრდება ბაზარი?

2025 წლის პირველივე კვარტალში თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი კიდევ ერთხელ დაადასტურა თავისი მზარდი დინამიკა. საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის — „საქსტატის“ — მიერ გამოქვეყნებული მონაცემებით, კერძო სახლების ფასები წლიურად 13.5%-ით არის გაზრდილი, ხოლო წინა, 2024 წლის მე-4 კვარტალთან შედარებით 1.8%-იანი ზრდა დაფიქსირდა. ამ ტენდენციას უკვე აქვს სიღრმისეული განმარტება, რომელიც ქალაქის განვითარებისა და მოთხოვნის ცვლილების ციკლურ პროცესს უკავშირდება.

ქალაქის უბნებს შორის განსხვავებები ფასებში კვლავ ძალიან მკვეთრად გამოიკვეთა. ყველაზე ძვირადღირებული უბანი, როგორც მოსალოდნელი იყო, მთაწმინდა აღმოჩნდა, სადაც 1 კვადრატული მეტრის საშუალო ფასი 4687 ლარს აღწევს. მთაწმინდის ისტორიული მნიშვნელობა, ტურისტული აქტივობა და პრესტიჟული საცხოვრებელი გარემო მას ტრადიციულად ყველაზე ძვირ უბნად აქცევს. ამას დამატებული თბილისის კულტურულ და ურბანულ განაშენიანებაში მიმდინარე რენოვაციისა და ინფრასტრუქტურული პროექტების ეფექტი, მთაწმინდაზე უძრავი ქონების ღირებულებას კიდევ უფრო აძლიერებს.

მთაწმინდას მოსდევს ვაკე, სადაც 1 კვადრატული მეტრი კერძო სახლის ფასი საშუალოდ 4138 ლარს შეადგენს. ვაკეს განსაკუთრებულად მაღალი ფასი ძირითადად მის ცენტრალურ მდებარეობას, მწვანე სივრცეებსა და მაღალი ხარისხის ინფრასტრუქტურას უკავშირდება. საბურთალოზე კი, რომელიც, მიუხედავად მრავალრიცხოვანი ახალი მშენებლობებისა, კვლავ ერთ–ერთი ყველაზე მოთხოვნადი უბანია, კერძო სახლების კვადრატული ფასი საშუალოდ 3567 ლარია.

სხვა უბნებში ფასი შედარებით დაბალია, თუმცა მაინც ცხადია საერთო ზრდის ტენდენცია. დიდუბეში საშუალო ფასი 3858 ლარია, კრწანისში 2903 ლარი, ისანში კი 3172 ლარი. ყველაზე იაფი კერძო სახლების შეძენა კვლავ გლდანსა და ნაძალადევშია შესაძლებელი, სადაც 1 კვადრატული მეტრი 2767 ლარად ფასობს. სამგორში ფასი ოდნავ მაღალია და 2780 ლარს აღწევს, ჩუღურეთში კი — 2954 ლარს.

თბილისის კერძო სახლების ფასების ზრდა რამდენიმე მთავარ ფაქტორზეა დამოკიდებული. ერთ–ერთი მნიშვნელოვანი ფაქტორია მოთხოვნის ზრდა საცხოვრებელ ფართებზე, რასაც ერთდროულად განაპირობებს როგორც შიდა მიგრაცია, ასევე უცხოელი მოქალაქეების ინტერესის მატება დედაქალაქის საცხოვრებელი უძრავი ქონების მიმართ. გლობალური ეკონომიკური ტრენდების გათვალისწინებით, განსაკუთრებით მაღალია მოთხოვნა ისეთ უბნებზე, სადაც ბინებთან შედარებით უფრო მეტი პირადი სივრცეა და გარემო მეტ სიმშვიდეს სთავაზობს.

კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი ასპექტი არის სამშენებლო ხარჯების ზრდა, რომელიც მასალების საერთაშორისო ფასების მატებას უკავშირდება. საქართველოში სამშენებლო მასალების იმპორტი წლებია ფასების მსოფლიო ტენდენციებს მიჰყვება და ინფლაციის საერთო მაჩვენებელი პირდაპირ აისახება ახალ საცხოვრებელ ფასებზეც. ამ პროცესს ამძაფრებს მშენებლობის ახალი რეგულაციების ამოქმედება, რაც მაღალი ხარისხის მოთხოვნებს აწესებს და ბუნებრივად ზრდის საბაზრო ფასს.

გარდა ამისა, 2025 წლის დასაწყისიდან საბანკო სექტორმა შეამცირა სესხების გაცემის საპროცენტო განაკვეთები, რამაც ბევრი ადამიანი დააყენა უძრავი ქონების შეძენის გადაწყვეტილების წინაშე. იაფი იპოთეკური სესხები, განსაკუთრებით ახალგაზრდა ოჯახებისთვის, ხელს უწყობს ბაზარზე აქტიურობას და ქმნის დამატებით წნეხს საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასებზე.

ეს ყველაფერი საბოლოოდ ქმნის ბაზარზე სიტუაციას, სადაც მოთხოვნა აღემატება მიწოდებას, განსაკუთრებით მაღალი ხარისხის კერძო სახლებზე. ამიტომ მოსალოდნელია, რომ უახლოეს თვეებში ფასების ზრდის ტენდენცია კიდევ გაგრძელდება, განსაკუთრებით იმ უბნებში, სადაც განვითარების პოტენციალი ჯერ კიდევ მაღალია და სადაც მუნიციპალური ინფრასტრუქტურული პროექტები მიმდინარეობს.

თბილისი ამ ეტაპზე იმ ფაზაშია, როდესაც უძრავი ქონების ბაზარი ერთგვარად სტაბილიზაციის მცდელობასა და მუდმივ ზრდას შორის ბალანსს ეძებს. კერძო სახლების ფასების მიმდინარე დინამიკა კი ნათლად აჩვენებს, რომ დედაქალაქის ტერიტორიული განვითარება და ეკონომიკური სტაბილურობა კვლავ ერთ–ერთი მთავარი მამოძრავებელია ამ პროცესის.