Airbnb-ის გავლენა თბილისის უძრავ ქონებაზე — როგორ ცვლის მოკლევადიანი გაქირავება ბაზრის სტრუქტურას

თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე ბოლო წლების ერთ–ერთ მნიშვნელოვან ცვლილებას მოკლევადიანი გაქირავების სწრაფი ზრდა წარმოადგენს. პარალელურად, გრძელვადიანი ქირის ბაზარი, რომელიც სტაბილურად იზრდებოდა შიდა მიგრაციის, უცხოელი მიგრანტების ჩამოსვლისა და ზოგადი ეკონომიკური ზრდის ფონზე, უკვე აშკარა ზეწოლის ქვეშ იმყოფება.

გალტ & თაგარტის მონაცემებით, თბილისში საშუალო წლიური ქირის ამონაგები გრძელვადიან ბაზარზე დაახლოებით 8.6%-ს აღწევს, რაც რეგიონის სხვა დედაქალაქებთან შედარებით ერთ–ერთ უმაღლეს მაჩვენებლად რჩება. თუმცა ამ სურათს მნიშვნელოვნად ცვლის მოკლევადიანი გაქირავების ეფექტი, რომელიც ბევრ მფლობელს კიდევ უფრო მაღალ შემოსავალს სთავაზობს.

AirDNA-ის და Airbtics-ის მონაცემები აჩვენებს, რომ თბილისის Airbnb-ის ბაზარზე აქტიური განთავსებების რაოდენობა უკვე 6,800 ერთეულს უახლოვდება. საშუალო დატვირთვა 48-60%-ის ფარგლებში მერყეობს, ხოლო საშუალო დღიური ტარიფი $38-დან $51-მდეა. ამ პირობებში, ბინის მფლობელებს წლიურად 8,000-დან 12,000 დოლარამდე შემოსავლის მიღება შეუძლიათ ტურისტული გაქირავებიდან, რაც ბევრად აღემატება იმავე ბინის გრძელვადიან გაქირავებაზე მიღებულ შემოსავალს.

ეს მაჩვენებლები ნათლად ასახავს, თუ რატომ გადაიტანა მფლობელთა მნიშვნელოვანმა ნაწილმა ბინების ნაწილი გრძელვადიანი ბაზრიდან მოკლევადიან სეგმენტში. განსაკუთრებით პოპულარული გახდა ძველი თბილისის, თავისუფლების მოედნისა და სხვა ტურისტული ზონების ბინები, სადაც მოკლევადიანი ქირით მიღებული შემოსავლები მკვეთრად უსწრებს საშუალო ბაზრის ნიშნულს. დამატებით სტიმულად მოქმედებს ისიც, რომ სტუმრების 90%-ზე მეტი უცხოელი ტურისტია, რაც კიდევ უფრო ამაგრებს ამ სეგმენტის მომგებიანობას.

თუმცა ამ პროცესს თავისი ჩრდილიც აქვს. თბილისის შიდა ქირის ბაზარზე მიწოდების შემცირებამ უკვე გავლენა მოახდინა ქირის ფასების ზრდაზე. გრძელვადიანი ქირით ხელმისაწვდომი ბინების რაოდენობა იკლებს, რაც ადგილობრივი მოსახლეობისთვის საცხოვრებლის მოძიებას ართულებს. ამასთან, უცხოელი მიგრანტების და დროებითი დამსვენებლების ზრდაც ამძაფრებს ამ ზეწოლას და ხელმისაწვდომობას კიდევ უფრო ამცირებს.

მსგავსი პროცესები სხვა ქალაქებშიც დაფიქსირდა. მაგალითად, ლონდონში ჩატარებულმა კვლევებმა აჩვენა, რომ Airbnb-ის ლისტინგების ზრდა საცხოვრებელი მარაგის 1-20%-მდე გადამისამართებას იწვევს მოკლევადიან ბაზარზე, რაც საბოლოოდ გრძელვადიან ქირებზე სერიოზულ წნეხს ქმნის. თბილისშიც, სადაც მოკლევადიანი გაქირავება პრაქტიკულად რეგულირების გარეშე ვითარდება, მსგავსი რისკები უკვე საგრძნობია.

ქალაქის ურბანული განვითარებისთვის ეს ერთ–ერთი ყველაზე კომპლექსური საკითხია. ერთი მხრივ, ტურისტული შემოსავლები და უცხოური კაპიტალი ეკონომიკას ახალ იმპულსს აძლევს. მეორე მხრივ კი, საცხოვრებელი ხელმისაწვდომობის გაუარესება სოციალურ დისბალანსს ქმნის და ადგილობრივ მოსახლეობას სერიოზული პრობლემების წინაშე აყენებს.