მთავარი
საქართველოში ახალი პროექტების წამოწყების მთავარი ცენტრი კვლავ თბილისია, თუმცა დასრულებული ობიექტების რუკაზე ყველაზე მეტად მცხეთა-მთიანეთი და კახეთი გამოირჩევიან. ეს განსხვავება ნათლად აჩვენებს, რომ კითხვაზე – „სად მიმდინარეობს ყველაზე სწრაფი მშენებლობა?“ – პასუხი ერთი რიცხვით ვერ განისაზღვრება: მშენებლობის ნებართვა მხოლოდ პროექტის სტარტს ასახავს, ხოლო ექსპლუატაციაში მიღება – უკვე შექმნილი ეკონომიკური აქტივის.
| 49.2%
თბილისის წილი ნებართვებში |
15.1%
მცხეთა-მთიანეთის წილი დასრულებებში |
12.1%
კახეთის წილი დასრულებებში |
3.4×
ნებადართული და დასრულებული ფართობების შეფარდება |
ორი განსხვავებული ლიდერი
2026 წლის იანვარ–ივნისში საქართველოში 5 391 სამშენებლო ნებართვა გაიცა. თითქმის ყოველი მეორე – 49.2% – თბილისზე მოდიოდა. რაოდენობრივად ეს დაახლოებით 2 652 ნებართვას შეესაბამება, თუმცა ეს რიცხვი რეგიონული წილისგან მიღებული შეფასებაა და არა ცალკე გამოქვეყნებული ზუსტი რაოდენობა. ახალი პროექტების დაწყების მასშტაბით დედაქალაქს კონკურენტი არ ჰყავს.
დასრულების სურათი სხვაგვარია. იმავე პერიოდში ექსპლუატაციაში მიღებული 1 459 ობიექტიდან თბილისის წილი 31.9% იყო, მცხეთა-მთიანეთის – 15.1%, კახეთის – 12.1%, ხოლო ქვემო ქართლის – 10.0%. შესაბამისად, თუ სისწრაფეში მიმდინარე პერიოდში დასრულებულ ობიექტებად ქცევის ინტენსივობას ვგულისხმობთ, ყველაზე თვალსაჩინო რეგიონული შედეგი მცხეთა-მთიანეთსა და კახეთს აქვთ.
| რეგიონი | ნებართვების წილი | დასრულების წილი | სხვაობა |
| თბილისი | 49.2% | 31.9% | −17.3 პპ |
| მცხეთა-მთიანეთი | 6.5% | 15.1% | +8.6 პპ |
| კახეთი | 7.3% | 12.1% | +4.8 პპ |
| შიდა ქართლი | 5.0% | 8.2% | +3.2 პპ |
| ქვემო ქართლი | 9.2% | 10.0% | +0.8 პპ |
| აჭარის ა.რ. | 7.6% | 3.4% | −4.2 პპ |
შენიშვნა: წილები ობიექტების რაოდენობას ასახავს და არა მათ ფართობს, ღირებულებას ან ბინების რაოდენობას. სხვაობა გამოთვლილია პროცენტულ პუნქტებში.
რატომ არ არის ეს მშენებლობის ქრონომეტრი
მცხეთა-მთიანეთში დასრულებული ობიექტების წილი ნებართვების წილს 8.6 პროცენტული პუნქტით აღემატება; კახეთში სხვაობა 4.8 პუნქტია. ეს იმის მკაფიო ინდიკატორია, რომ აღნიშნულ რეგიონებში წინა წლებში დაწყებული პროექტები ახლა მასობრივად შედის ექსპლუატაციაში. თუმცა, ეს არ ნიშნავს, რომ კონკრეტული შენობა იქ უფრო სწრაფად შენდება, ვიდრე თბილისში.
ნებართვები და დასრულებები სხვადასხვა პროექტების ნაკადია. 2026 წლის პირველ ნახევარში დასრულებული ობიექტების დიდი ნაწილი შეიძლება 2025 წელს ან უფრო ადრე იყოს ნებადართული. გარდა ამისა, ერთი კერძო სახლი და ერთი დიდი მრავალფუნქციური კომპლექსი ობიექტების რაოდენობაში ერთ ერთეულად ითვლება. ამიტომ თანაფარდობა შეიძლება გამოვიყენოთ სამშენებლო ფაზის ინდიკატორად, მაგრამ არა მშენებლობის საშუალო ხანგრძლივობის დასადგენად.
რატომ გამოირჩევა მცხეთა-მთიანეთი
მცხეთა-მთიანეთის 15.1%-იანი წილი დასრულებულ ობიექტებში ქვეყნის რეგიონებს შორის, თბილისის შემდეგ, ყველაზე მაღალია. ამავე დროს ნებართვებში მისი წილი მხოლოდ 6.5%-ია. ასეთი სხვაობა შეიძლება უკავშირდებოდეს თბილისის გარეუბნებისა და მცხეთის მუნიციპალიტეტის საცხოვრებელ გაფართოებას, კერძო სახლებისა და მცირე პროექტების შედარებით მოკლე ციკლს, ასევე წინა წლებში დაგროვილი ნებართვების დასრულების ფაზაში გადასვლას. თუმცა მუნიციპალიტეტების, შენობის ტიპებისა და ფართობების დეტალური მონაცემების გარეშე რომელიმე მიზეზის დადასტურებულად გამოცხადება არ შეიძლება.
ეკონომიკური მნიშვნელობა მხოლოდ ახალი საცხოვრებელი ფართი არ არის. დასრულებული ობიექტები ზრდის გზების, წყლის, ელექტროენერგიის, სკოლების, მომსახურებისა და ყოველდღიური სავაჭრო ინფრასტრუქტურის დატვირთვას. სწორედ პროექტების დასრულების ინტენსივობა აჩვენებს, სად სჭირდება საჯარო ინფრასტრუქტურას კერძო მშენებლობების ტემპთან დაწევა.
კახეთის განსხვავებული დინამიკა
კახეთის 12.1%-იანი წილი დასრულებებში ასევე აშკარად აღემატება მის 7.3%-იან წილს ნებართვებში. აქ საცხოვრებელ მშენებლობას შეიძლება ემატებოდეს სასტუმრო, სასოფლო-სამეურნეო და კომერციული ობიექტები. ოფიციალური გამოქვეყნება ადასტურებს, რომ ეროვნული მონაცემი სწორედ ასეთ მრავალფეროვან დანიშნულებებს აერთიანებს, მაგრამ რეგიონულ ჭრილში მათ ცალ-ცალკე არ გვიჩვენებს.
BTU-ს მკვლევართა შეფასებით, მცხეთა-მთიანეთსა და კახეთში პროექტების დასრულების მაღალი მაჩვენებელი მიუთითებს არა იმდენად „სამშენებლო ბუმზე“, რამდენადაც ექსპლუატაციაში მიღებული ეკონომიკური აქტივების ახალ რეგიონულ კონცენტრაციაზე. ბიზნესისთვის ეს ნიშნავს, რომ მოთხოვნა სამშენებლო მასალებიდან თანდათან შეიძლება გადავიდეს ავეჯზე, ტექნიკაზე, ლოჯისტიკაზე, მოვლაზე, კვებაზე, ტურიზმსა და ადგილობრივ მომსახურებაზე.
თბილისი პროექტების დაწყების მაღალი ტემპით გამოირჩევა, თუმცა მშენებლობის ციკლი აქ უფრო ხანგრძლივია
თბილისის 49.2%-იანი წილი ნებართვებში და 31.9%-იანი წილი დასრულებებში არ მიუთითებს მშენებლობის შეფერხებაზე, სანამ პროექტების ტიპი და დროითი ციკლი არ ვიცით. დედაქალაქში უფრო დიდი, მრავალბინიანი და მრავალფუნქციური პროექტების მაღალი წილი ბუნებრივად შეიძლება ნიშნავდეს უფრო ხანგრძლივ მშენებლობას. ამასთან, ობიექტების რაოდენობა დედაქალაქის ინვესტიციის რეალურ მასშტაბს ამცირებს: ერთ დიდ კომპლექსს ისეთივე ერთი ჩანაწერი აქვს, როგორც მცირე შენობას.
აჭარაშიც ნებართვების წილი – 7.6% – დასრულებების 3.4%-იან წილზე მნიშვნელოვნად მაღალია. ეს შეიძლება ხანგრძლივ პროექტებს ან ახალი პროექტების დაგროვებას ასახავდეს, მაგრამ მხოლოდ ამ მონაცემებით არც შეფერხება მტკიცდება და არც ჭარბი მიწოდება. ამისთვის საჭიროა ფართობების, გაყიდვების, ფასების, პროექტების მდგომარეობისა და მუნიციპალიტეტების ერთობლივი ანალიზი.
ეროვნული დინამიკა – მშენებლობის მეტი ნებართვა, ნაკლები დასრულებული პროექტი
ეროვნულ დონეზე ნებართვების რაოდენობა წლიურად 0.6%-ით შემცირდა, მაგრამ ნებადართული ფართობი 1.7%-ით გაიზარდა და 5.276 მილიონ კვ. მეტრს მიაღწია. ერთი ნებართვის საშუალო ფართობი დაახლოებით 979 კვ. მეტრი იყო, წინა წლის დაახლოებით 957 კვ. მეტრთან შედარებით. ეს ყველაფერი კი ზომიერ ზრდაზე მიუთითებს.
ამავე დროს ექსპლუატაციაში მიღებული ობიექტების რაოდენობა 5.3%-ით, ხოლო ფართობი 3.6%-ით შემცირდა. დასრულებული ობიექტის საშუალო ფართობი დაახლოებით 1 060 კვ. მეტრი იყო. ნებადართული ფართობი დასრულებულს 3.4-ჯერ აღემატებოდა, თუმცა ეს მომავალი მიწოდების პირდაპირი კოეფიციენტი არ არის. ეროვნული ბანკის შეფასებით, წინა წლებში მრავალბინიან მშენებლობებზე გაზრდილმა ნებართვებმა მიწოდება მაღალ დონეზე შეინარჩუნა მაშინ, როცა მიგრაციის ეფექტის შესუსტებასთან ერთად მოთხოვნა ნორმალიზდებოდა.
დასკვნა
დეველოპერისთვის მთავარი გაკვეთილია, რომ რეგიონი მხოლოდ გაცემული ნებართვების რაოდენობით არ უნდა შეირჩეს. სწრაფად მზარდი დასრულებები შეიძლება ახალ მოთხოვნას ქმნიდეს მომსახურებაზე, მაგრამ ასევე ზრდიდეს კონკურენციას უკვე მიწოდებულ უძრავ ქონებაში. მყიდველისთვის დასრულების მაღალი წილი არჩევანის გაფართოებას ნიშნავს, თუმცა ხარისხის, ინფრასტრუქტურისა და რეალური დასახლების შეფასება კვლავ აუცილებელია. სახელმწიფოსთვის კი ასეთი რუკა ინფრასტრუქტურული დაგეგმვის ადრეული გაფრთხილების სისტემაა.
დღესდღეობით ყველაზე ზუსტი სურათი ასეთია: საქართველო ახალი პროექტების უდიდეს ნაწილს თბილისში იწყებს, თუმცა ობიექტების დასრულების ტემპით მცხეთა-მთიანეთი და კახეთი ლიდერობს. იმის დასადგენად, რეალურად სად შენდება ერთი პროექტი ყველაზე მოკლე დროში, საჭიროა ნებართვისა და ექსპლუატაციაში მიღების თარიღების პროექტის დონეზე დაკავშირებული ბაზა. მანამდე მონაცემი გვიჩვენებს სამშენებლო ნაკადის მიმართულებას – და არა წამზომით გაზომილ სიჩქარეს.
წყაროები
- საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახური – ინფორმაცია მშენებლობაზე გაცემული ნებართვებისა და ექსპლუატაციაში მიღებული ობიექტების შესახებ, 2026 წლის იანვარ–ივნისი.
- საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახური – მშენებლობის ნებართვებისა და ექსპლუატაციაში მიღებული ობიექტების მონაცემთა გვერდი.
- საქართველოს ეროვნული ბანკი – ფინანსური სტაბილურობის ანგარიში 2025.
მონაცემთა ბოლო განახლება: 2026 წლის 30 ივლისი.