მთავარი
| 5,391 ნებართვა |
5.276 მლნ მ² ნებადართული ფართობი |
1,459 დასრულებული ობიექტი |
1.546 მლნ მ² დასრულებული ფართობი |
|---|
2026 წლის პირველი ნახევრის სამშენებლო მონაცემები ერთი შეხედვით სტაბილურობას აჩვენებს: ნებართვების რაოდენობა მხოლოდ 0.6%-ით შემცირდა, ხოლო ნებადართული ფართობი 1.7%-ით გაიზარდა. მაგრამ საქართველოს სამშენებლო რუკა გაცილებით უფრო მნიშვნელოვან ინფორმაციას გვაძლევს – სად იწყება ახალი პროექტები და სად გადადის უკვე დაწყებული მშენებლობა დასრულების ფაზაში.
ერთი ქვეყანა, ორი სამშენებლო რუკა
იანვარ-ივნისში საქართველოში 5 391 სამშენებლო ნებართვა გაიცა, რომელიც 5.276 მილიონ კვ. მეტრ ფართობს მოიცავს. ამავე პერიოდში ექსპლუატაციაში მიიღეს 1 459 ობიექტი, საერთო ფართობით 1.546 მილიონი კვ. მეტრი. ნებადართული ფართობი დასრულებულ ფართობს 3.4-ჯერ აღემატება, თუმცა ეს არ არის მომავალი მიწოდების პირდაპირი კოეფიციენტი: ნებართვები მიმდინარე წელს დაწყების შესაძლებლობას ასახავს, დასრულებული ობიექტები კი ხშირად წინა წლებში გაცემულ ნებართვებს უკავშირდება.
სწორედ ამიტომ გვაქვს ორი სხვადასხვა რუკა. ნებართვების რუკაზე თბილისი უდავო ცენტრია – ქვეყნის ნებართვების 49.2% დედაქალაქზე მოდის. შემდეგ არიან ქვემო ქართლი 9.2%-ით, აჭარა 7.6%-ით და კახეთი 7.3%-ით. ამ ოთხი ტერიტორიის ჯამური წილი 73.3%-ია.
| რეგიონი | ნებართვების წილი | დასრულებული ობიექტების წილი | რას გვიჩვენებს |
|---|---|---|---|
| თბილისი | 49.2% | 31.9% | პროექტების დაწყების ყველაზე დიდი ცენტრი |
| ქვემო ქართლი | 9.2% | 10.0% | დაწყებისა და დასრულების შედარებით დაბალანსებული ფაზა |
| აჭარის ა.რ. | 7.6% | 3.4% | ნებართვების წილი დასრულებულ ობიექტებზე მაღალია |
| კახეთი | 7.3% | 12.1% | დასრულებული ობიექტების მაღალი წილი |
| მცხეთა-მთიანეთი | 6.5% | 15.1% | დასრულების რუკაზე გამორჩეული რეგიონი |
შენიშვნა: წილები ასახავს ობიექტების რაოდენობას და არა ფართობს ან ინვესტიციის ღირებულებას. წყარო: საქსტატი; BTU-ს გამოთვლები.
დასრულებული ობიექტების რუკა სხვაგვარად გამოიყურება. თბილისი კვლავ პირველია, მაგრამ მისი წილი 31.9%-მდე მცირდება. მცხეთა-მთიანეთი 15.1%-ით მეორე ადგილზე გადადის, კახეთი 12.1%-ით მესამეზე, ქვემო ქართლი კი 10.0%-ით მეოთხეზე. ეს ოთხეული დასრულებული ობიექტების 69.1%-ს აერთიანებს.
თბილისი იწყებს, რეგიონები კი ასრულებენ
თბილისის წილი ნებართვებში მის წილს დასრულებულ ობიექტებში 17.3 პროცენტული პუნქტით აღემატება. მცხეთა-მთიანეთში სურათი საპირისპიროა: დასრულებული ობიექტების წილი ნებართვების წილზე 8.6 პუნქტით მაღალია. კახეთში სხვაობა 4.8 პუნქტია, ხოლო ქვემო ქართლში მაჩვენებლები თითქმის დაბალანსებულია.
ეს განსხვავებები არ ამტკიცებს, რომ რომელიმე რეგიონში მშენებლობა აუცილებლად სწრაფად ან ნელა მიმდინარეობს. პროექტების ზომა, ტიპი და ხანგრძლივობა ერთმანეთისგან მკვეთრად განსხვავდება. მაგალითად, ერთი მრავალბინიანი კომპლექსი და ერთი კერძო სახლი სტატისტიკაში თითო ობიექტად ითვლება, მიუხედავად იმისა, რომ ფართობითა და ინვესტიციით მათი მასშტაბის შედარება არ არის სწორი.
მიუხედავად ამისა, რუკა ფაზების შესახებ მნიშვნელოვან ინფორმაციას გვაწვდის. თბილისი ახალი ინიციატივების ყველაზე დიდი კონცენტრაციის ადგილია. მცხეთა-მთიანეთსა და კახეთში კი დასრულებული ობიექტების მაღალი წილი გვაჩვენებს, რომ ამ რეგიონებში ადრე დაწყებული პროექტების მნიშვნელოვანი ნაწილი ახლა მატერიალურ შედეგში გადადის. აჭარაში ნებართვების 7.6%-იან და დასრულებული ობიექტების 3.4%-იან წილებს შორის სხვაობა შესაძლოა დიდი და ხანგრძლივი პროექტების სტრუქტურას ასახავდეს, თუმცა ამის დასადასტურებლად საჭიროა ფართობისა და შენობის ტიპების დეტალური მონაცემები.
პროექტების რაოდენობა მცირდება, საშუალო მასშტაბი კი იზრდება
ერთი ნებართვის საშუალო ფართობი დაახლოებით 979 კვ. მეტრია. წინა წლის იმავე პერიოდში ეს მაჩვენებელი დაახლოებით 957 კვ. მეტრი იყო. ნებართვების რაოდენობის 0.6%-იანი კლებისა და ფართობის 1.7%-იანი ზრდის ერთდროული სურათი მიუთითებს პროექტების ზომის მდგრად ზრდაზე. ეს ჯერ კიდევ არ ნიშნავს, რომ ბაზარი მასშტაბურ კომპლექსებზე ერთიანად გადადის, რადგან საერთო მონაცემი საცხოვრებელთან ერთად სავაჭრო, სასტუმრო, სამრეწველო, სასოფლო-სამეურნეო და სხვა დანიშნულების ნაგებობებსაც მოიცავს.
დასრულების ეტაპზე მაჩვენებლები უფრო დაბალია: ექსპლუატაციაში მიღებული ობიექტების რაოდენობა წლიურად 5.3%-ით, ფართობი კი 3.6%-ით შემცირდა. საშუალოდ დასრულებული ობიექტი დაახლოებით 1 060 კვ. მეტრია. რაოდენობის უფრო სწრაფი კლება, ვიდრე ფართობის, აქაც შედარებით მსხვილი ობიექტების ეფექტზე შეიძლება მიუთითებდეს.
რას ნიშნავს ეს ეკონომიკისთვის
სამშენებლო რუკა მხოლოდ ბინების ბაზრის რუკა არ არის. ნებართვები მოიცავს მრავალფუნქციურ საცხოვრებელ კომპლექსებს, სავაჭრო ობიექტებს, სასტუმროებს, საწარმოებსა და სასოფლო-სამეურნეო ინფრასტრუქტურას. ამიტომ რეგიონში სამშენებლო აქტივობის ზრდა შეიძლება ერთდროულად ნიშნავდეს საცხოვრებელი მიწოდების, ტურისტული სიმძლავრისა და საწარმოო ინფრასტრუქტურის გაფართოებას.
BTU-ს მკვლევრების შეფასებით, ამ მონაცემების მთავარი მნიშვნელობა ისაა, რომ საქართველოს სივრცითი განვითარება უკვე მხოლოდ თბილისის ზრდით არ აიხსნება. დედაქალაქი კვლავ პროექტების დაწყების მთავარი ცენტრია, მაგრამ მცხეთა-მთიანეთი, კახეთი და ქვემო ქართლი დასრულებული ობიექტების რუკაზე იმდენად დიდ წილს იკავებენ, რომ რეგიონული ეკონომიკური სივრცეების ფორმირება ცალკე გასაზომ პროცესად იქცევა.
შესაძლებლობა და რისკი
შესაძლებლობა რეგიონული ინფრასტრუქტურის დროულ დაგეგმვაშია. იქ, სადაც ბევრი ობიექტი სრულდება, გზებზე, წყალმომარაგებაზე, ელექტროენერგიაზე, საზოგადოებრივ მომსახურებებსა და კომერციულ ინფრასტრუქტურაზე მოთხოვნაც შეიძლება სწრაფად გაიზარდოს. ბიზნესისთვის ეს ნიშნავს, რომ ახალი ბაზრები ხშირად შენობის დასრულებასთან ერთად ჩნდება და არა მხოლოდ ნებართვის გაცემის მომენტში.
რისკი კი ციფრების ზედაპირულ გაანალიზებაში მდგომარეობს. ნებართვების მაღალი წილი ავტომატურად არ ნიშნავს მაღალი ღირებულების ინვესტიციას; არც ნებადართული 5.276 მილიონი კვ. მეტრი ნიშნავს, რომ ეს ფართობი სრულად და მალე აშენდება. საქართველოს ეროვნულმა ბანკმაც მიუთითა, რომ წინა წლებში მრავალბინიან სახლებზე გაცემული ნებართვების ზრდამ მიწოდება მაღალ დონეზე შეინარჩუნა, მაშინ როცა მოთხოვნა მიგრაციის ეფექტის შესუსტებასთან ერთად ნორმალიზდება. ეს მთელ ქვეყანაზე ერთნაირად არ ვრცელდება, მაგრამ ნებართვების, გაყიდვების, ფასებისა და მოსახლეობის ცვლილების ერთად მონიტორინგს აუცილებელს ხდის.
მთავარი დასკვნა
საქართველოს სამშენებლო რუკა აჩვენებს არა ერთ ტალღას, არამედ რამდენიმე პარალელურ პროცესს: თბილისში ახალი პროექტების ძლიერი კონცენტრაციაა; მცხეთა-მთიანეთსა და კახეთში დასრულებული ობიექტების მნიშვნელოვანი წილი; ქვემო ქართლში დაწყებისა და დასრულების შედარებით დაბალანსებული სურათი; აჭარაში კი ნებართვებსა და დასრულებებს შორის დიდი სხვაობა. მთავარი კითხვა მხოლოდ მშენებლობის ადგილმდებარეობა აღარაა – მნიშვნელოვანია, რა ტიპის სივრცე იქმნება, ვისზეა ის გათვლილი და რამდენად აითვისებს ამ ფართობს ადგილობრივი ეკონომიკა.