თბილისის „ჩუმი სასტუმროები“: როგორ ცვლის Airbnb დედაქალაქის საცხოვრებელ ბაზარს

საცხოვრებელ ბაზარს

თბილისი ბოლო ათწლეულში იქცა პლატფორმიზებული ტურიზმის ერთ–ერთ ყველაზე საინტერესო ლაბორატორიად სამხრეთ კავკასიაში. თუ წლების წინ ტურისტული ინფრასტრუქტურა ძირითადად მცირე საოჯახო სასტუმროებითა და ჰოსტელებით შემოიფარგლებოდა, დღეს ქალაქში უკვე ჩამოყალიბებულია მოკლევადიანი გაქირავების მთლიანი ეკოსისტემა, რომელიც მუშაობს ციფრული პლატფორმების საშუალებით. Airbnb-ის მონაცემებით, დედაქალაქში დაახლოებით 6,800 აქტიური ლისტინგია, რაც უკვე ქალაქის საცხოვრებელი ფონდის მნიშვნელოვან ნაწილს წარმოადგენს. ასეთი მოცულობის გამო თბილისი შეიძლება თავისუფლად ჩაითვალოს „ჩუმი სასტუმროების ქალაქად“, რადგან ყოველდღიური ცხოვრება მთელ უბნებში პირდაპირ ემორჩილება ტურისტების ნაკადს.

ლისტინგების საშუალო დატვირთვა 48–60%-ს შორის მერყეობს, ხოლო საშუალო დღიური ფასი დაახლოებით 39 დოლარია. შედეგად, ერთ სტანდარტულ ბინას შეუძლია წელიწადში დაახლოებით 8,000 დოლარის გენერირება, მაშინ როცა იგივე ფართობის გრძელვადიანი გაქირავებით მესაკუთრე საშუალოდ 4,000–5,000 დოლარს იღებს. სხვაობა იმდენად დიდია, რომ ეკონომიკური არჩევანი თითქმის ავტომატურად უბიძგებს მფლობელებს გრძელვადიანი ბაზრიდან მოკლევადიანში გადასვლაზე.

ამ პროცესმა განსაკუთრებული სიმწვავე შეიძინა 2022–2023 წლებში, როდესაც რუსეთიდან და ბელარუსიდან ათიათასობით ადამიანი გადავიდა თბილისში. ამ პერიოდში ქირის ფასები ერთბაშად გაიზარდა 70–80%-ით. ბინა, რომელიც ადრე 300–350 დოლარი ღირდა, 600–700 დოლარამდე ავიდა. 2024–2025 წლებში მოხდა კორექცია და ფასები დაახლოებით 10–15%-ით შემცირდა პიკთან შედარებით, მაგრამ მაინც დარჩა ძალიან მაღალი ადგილობრივი ხელფასების კონტექსტში, რადგან თბილისში საშუალო ხელფასი მხოლოდ დაახლოებით 1,500 ლარია ანუ 550 დოლარი. შედეგად, ახალგაზრდებისთვის ან მცირე შემოსავლის მქონე ოჯახებისთვის ქალაქში საცხოვრებელი ბინის ქირაობა პრაქტიკულად შეუძლებელი გახდა.

ყველაზე თვალსაჩინო ცვლილება იგრძნობა ძველ თბილისში, ავლაბარში და მთაწმინდაზე, სადაც ზოგიერთ ქუჩაზე ბინების ნახევარზე მეტი Airbnb-ზეა დარეგისტრირებული. ეს უბნები თანდათან კარგავენ საკუთარ სოციალურ იდენტობას. ადგილობრივი მაღაზიები იცვლიან პროფილს, სუპერმარკეტების ნაცვლად ჩნდება სუვენირების მაღაზიები, ხმაურისა და სატრანსპორტო დატვირთვის დონე მკვეთრად იზრდება. ზოგიერთ კორპუსში მაცხოვრებლებმა თვითონ შემოიღეს აკრძალვები მოკლევადიანი ქირავებისთვის, თუმცა სამართლებრივი საფუძვლის გარეშე ასეთი ნაბიჯები იშვიათადაა ეფექტიანი.

ეკონომიკურად Airbnb-მა შექმნა სრულიად ახალი სერვისების ბაზარი. ქალაქში გაჩნდა ათობით კომპანია, რომლებიც კლინინგით არიან დაკავებული, ასობით ადამიანი მუშაობს გასაღებების მიწოდების სერვისებში, რამდენიმე ათეული სააგენტო კი ერთდროულად ასობით ბინას მართავს. ეს ქმნის დასაქმების ახალ შესაძლებლობებს, თუმცა უმეტესობა არაფორმალურია და დაბალი ანაზღაურებით ხასიათდება.

თბილისის მერიას ჯერჯერობით არ აქვს STR-რეგულაცია, რომელიც დაარეგულირებდა ამ პროცესს. ერთადერთი მექანიზმი არის ფიქსირებული 5%-იანი გადასახადი ქირიდან მიღებულ შემოსავალზე, მაგრამ ქალაქს არ აქვს მონაცემები იმის შესახებ, სად რამდენი ბინა ფუნქციონირებს ტურისტებისთვის. სწორედ ამიტომ, ხშირად საუბარია ევროკავშირის მოდელზე, რომლის მიხედვითაც Airbnb ვალდებულია ქალაქებს გადასცეს სრული ინფორმაცია ლისტინგებზე. ასეთი სისტემის დანერგვა თბილისს საშუალებას მისცემდა დაეგეგმა რეგისტრაციის წესები, დაეწესებინა კვოტები ან მინიმალური სტანდარტები, რითაც დაცული იქნებოდა როგორც ტურისტული სექტორის განვითარება, ისე ადგილობრივი მოსახლეობის ინტერესები.

თუ ეს არ განხორციელდა, დედაქალაქს ემუქრება სცენარი, სადაც ისტორიული უბნები მთლიანად ტურისტული დეკორაციები გახდება და ადგილობრივი მაცხოვრებლები იძულებულნი იქნებიან ცენტრიდან periferia-ზე გადავიდნენ. ეს კი არა მხოლოდ სოციალურ, არამედ ეკონომიკურ პრობლემასაც შექმნის, რადგან ქალაქი დაკარგავს მრავალფეროვნებას და ბალანსს, რომელიც ტურისტებისთვისაც მნიშვნელოვან მიმზიდველობას ქმნის.