თბილისის უძრავი ქონების ბაზრის რეალობა: ფასების კორექტირება, მოთხოვნის სტაბილურობა და ახალი გამოწვევები

2025 წლის მაისის უძრავი ქონების ბაზრის ტენდენციები თბილისში კარგად ასახავს როგორც მთელ ეკონომიკაში არსებული ცვლილებების არითმეტიკას, ისე სწრაფად გარდამავალი ურბანული ცხოვრების წესს. Galt & Taggart-ის სექტორული მიმოხილვა მიუთითებს, რომ მოთხოვნის და მიწოდების ფუნდამენტური ბალანსი კვლავ შენარჩუნებულია, თუმცა ზედაპირზე სერიოზული სტრუქტურული ტრანსფორმაციები იკვეთება.

მთავარი ცვლილება წელს იმაში მდგომარეობს, რომ ბინების გაყიდვები, როგორც პირველად, ისე მეორად ბაზრებზე, გაზაფხულის ბოლოს სუსტად, მაგრამ მაინც იზრდება – განსაკუთრებით, აპრილ–მაისში. მაგალითად, 2025 წლის მაისში გაყიდვების რაოდენობამ 3 325 ერთეული შეადგინა, რაც მიმდინარე წლის ოთხი თვის საშუალო მაჩვენებელს პირველად ბაზარზე 6.4%-ით, მეორადზე კი 11.8%-ით აღემატება. ასეთ სურათს ფარული ელემენტები ახლავს: მეორად ბაზარზე გაყიდვების წლიური მატება 6.5%-ია, თუმცა მთლიანობაში წლის დასაწყისიდან მოყოლებული მეორადი ბაზარი 6.4%-ით მაინც შემცირებულია, რაც ბაზრის შიგნით მყიფე დინამიკაზე მიუთითებს. პირველად ბაზარზე კი რეგისტრაციების დაგვიანების ეფექტი ჩანს, მაგრამ საბოლოო ჯამში, გასულ წელთან შედარებით ზრდა აქაც აღინიშნება.

საინტერესოა, რომ ასეთი მოკრძალებული ზრდის პარალელურად, როგორც პირველადი, ასევე მეორადი ბაზრის ფასებმა მცირედით დაიწია. მაისში, პირველად ბაზარზე კვადრატული მეტრის ფასი საშუალოდ 1 331 აშშ დოლარს შეადგენდა, რაც წინა თვესთან შედარებით 0.1%-ით ნაკლებია. მეორად ბაზარზე ახალი პროექტების კვადრატული მეტრის ფასი კი 1 253 დოლარამდე შემცირდა (თვიური ცვლილება –0.2%). ეს კორექტირება ნაწილობრივ უკავშირდება გაზრდილ კონკურენციას, ნაწილობრივ კი ბაზრის შინაგან გაუმჯობესებულ მოქნილობას: მყიდველების მოლოდინები ახლა გაცილებით რეალისტურია და დეველოპერები იძულებულნი არიან, უფრო მოქნილები გახდნენ როგორც ფასის, ასევე პირობების განსაზღვრისას.

მიწოდების ფრონტზე საგრძნობი კორექციაა: მაისში გაცემული ნებართვების საცხოვრებელი ფართი წლიურად 18.3%-ით შემცირდა, ხოლო წლის ხუთი თვის ჯამური მოცულობა წინა წელთან შედარებით მხოლოდ 1.1%-ით არის შემცირებული. ეს მონაცემი შესაძლოა მიანიშნებდეს იმაზე, რომ დეველოპერები ბაზარზე არსებული მოთხოვნის მიმართ მაქსიმალურად სიფრთხილეს იჩენენ და ახალ პროექტებს სწორედ იმ მოცულობით იწყებენ, რასაც ბაზარი რეალურად ითხოვს.

ქირის ბაზარიც უფრო მოქნილ გარემოში გადადის: მაისში საშუალო ზომის ბინის ქირა 2%-ით შემცირდა და 1 კვ.მეტრისთვის საშუალოდ 9.3 აშშ დოლარს მიაღწია. ეს ცვლილება შეიძლება ასახავდეს როგორც სეზონურ ეფექტს, ისე ბოლო თვეებში თბილისში გლობალური და ადგილობრივი მიგრაციის ნაკადების სტაბილიზაციას.

ჯამურად, თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი 2025 წლის ზაფხულს ხვდება ნაკლები აჟიოტაჟით და მეტი მოზომილი ოპტიმიზმით. ფასების კორექტირებამ ხელი შეუწყო დამატებითი მოთხოვნის გაჩენას, თუმცა გრძელვადიანი ტრენდი კვლავ ერთგვარად ნაზ გაწონასწორებულ მდგომარეობაში რჩება. დეველოპერებსა და მყიდველებს შორის ახალი წონასწორობის ძიება, შიდა ბაზრის თავისებურებებთან ადაპტაცია და უცხოელი მოთამაშეების გააქტიურება ქმნის იმ გარემოს, სადაც თითოეული ტენდენცია თითქმის ყოველდღიურად შეიძლება გადაფასდეს. სწორედ ასეთ გარემოში ხდება ყველაზე თვალსაჩინო ქალაქის ეკონომიკური და დემოგრაფიული ტრანსფორმაციის სიჩქარე.