საქართველოს ლოგისტიკური ინფრასტრუქტურის პოტენციალი

საქართველოს სასაწყობე უძრავი ქონების ბაზარი, როგორც ჩანს, დგას გარდამტეხი ცვლილებების ზღვარზე. ბაზარი, რომელიც წლების განმავლობაში ძირითადად არაორგანიზებულად და ფრაგმენტულად ვითარდებოდა, დღეს სერიოზული გამოწვევებისა და ამავდროულად, განვითარების შესაძლებლობების წინაშე დგას. „თიბისი კაპიტალის“ უახლესი კვლევის მიხედვით, ქვეყანაში არსებული საწყობების საშუალო დატვირთულობა მხოლოდ 57%-ს შეადგენს, რაც ერთი შეხედვით გადატვირთვისგან დაცულ სისტემაზე მეტყველებს, თუმცა კვლევის სიღრმისეული ანალიზი გვიჩვენებს ბევრად უფრო კომპლექსურ სურათს.

საქართველოში არსებულ საწყობთა ჯამური ფართობი 2.2 მილიონ კვადრატულ მეტრს აღწევს, თუმცა ამ ფართობის მხოლოდ 33% არის ხელმისაწვდომი იჯარისთვის, დანარჩენი კი თავად მფლობელების მიერ გამოიყენება. ეს მიანიშნებს ბაზრის ძლიერ შიდა გამოყენებაზე ორიენტირებულობას და ბაზარზე პროფესიონალური, მრავალმომხმარებლიანი საწყობების დეფიციტზე. თბილისი კვლავინდებურად რჩება ლოგისტიკური ინფრასტრუქტურის ბირთვად – აქ თავმოყრილია ქვეყნის იჯარით გასაცემი საწყობების 68%, ხოლო დატვირთულობის მაჩვენებელი 77%-ს აღწევს, რაც მიუთითებს როგორც ლოგისტიკური სერვისების მიმართ მაღალი მოთხოვნის, ისე უფრო მაღალი მომსახურების დონის არსებობაზე.

რეგიონული ბაზრების ანალიზი ცხადყოფს, რომ ლოგისტიკური შესაძლებლობები არათანაბრად არის განაწილებული. ქუთაისი, ფოთი და ბათუმი – მიუხედავად იმისა, რომ მნიშვნელოვანი გეოგრაფიული და ინფრასტრუქტურული პოტენციალი აქვთ – მხოლოდ ნაწილობრივ იყენებენ ამ შესაძლებლობებს. ქუთაისის ბაზარი დაბალი დატვირთულობის (36%) პირობებში ოპერირებს, მაშინ როცა ფოთში ეს მაჩვენებელი მხოლოდ 21%-ს აღწევს, მიუხედავად იმისა, რომ ქალაქი ქვეყნის ერთ–ერთ უმნიშვნელოვანეს ლოგისტიკურ კერას წარმოადგენს. ფოთის ტერმინალები და სატრანზიტო კომპანიები ტვირთების დიდი მოცულობით მუშაობენ, რაც იმას ნიშნავს, რომ ფორმალური დატვირთულობის მაჩვენებლები შეიძლება ვერ ასახავდეს რეალურ ტვირთბრუნვას. ბათუმში კი მაღალი ფასების ($3-$6 კვადრატულ მეტრზე) მიუხედავად, დატვირთულობა კვლავ მხოლოდ 39%-ია.

მიუხედავად აღნიშნული არათანაბარი დატვირთვისა, საერთო სურათი საკმაოდ ოპტიმისტურია. 2023 წელს სასაწყობო მოცულობაზე მოთხოვნამ 38.6 მილიონ კუბურ მეტრს მიაღწია, ხოლო 2024 წელს ეს მოთხოვნა 11.6%-ით გაიზარდა, რაც სავაჭრო და სატრანზიტო აქტივობების ზრდას უკავშირდება. ყველაზე საინტერესოა „თიბისი კაპიტალის“ პროგნოზი, რომელიც ვარაუდობს, რომ 2025 წლიდან 2028 წლამდე პერიოდში სასაწყობე სიმძლავრეზე მოთხოვნა წლიურად საშუალოდ 9%-ით გაიზრდება. ეს უკვე მიუთითებს არა მხოლოდ ტრენდზე, არამედ სტრუქტურულ გარდაქმნაზე, რომელიც აუცილებლად მოითხოვს უფრო ორგანიზებულ, სტანდარტიზებულ და ინოვაციურ ინფრასტრუქტურას.

განსაკუთრებით აღსანიშნავია რუსთავი, რომელიც ამ ეტაპზე წარმოადგენს დაქსაქსულ და ნაკლებად ორგანიზებულ ბაზარს, თუმცა თავისი სტრატეგიული მდებარეობიდან და ბაზარზე არსებული ვაკუუმიდან გამომდინარე, შეუძლია იქცეს ახალ ზრდის პოლუსად იმ შემთხვევაში, თუ მოხდება მიზანმიმართული ინვესტიცია თანამედროვე ლოგისტიკური ობიექტების შექმნაში.

დღევანდელი მოცემულობა გვიჩვენებს, რომ ქართული ლოგისტიკური ბაზარი ჯერ კიდევ ეძებს სტაბილურ ფორმას – არასტაბილური დატვირთულობის მაჩვენებლები, მრავალფეროვანი ფასები და მცირე ოპერატორების დომინირება ბაზარზე ქმნის მეტისმეტად დინამიკურ და რთულად პროგნოზირებად ეკოსისტემას. თუმცა, ამავე დროს, სწორედ ეს გარემოებები ქმნის უნიკალურ შესაძლებლობას ახალი მოთამაშეებისთვის, ინვესტორებისთვის და პოლიტიკის შემმუშავებლებისთვის, რომ შექმნან უფრო კოორდინირებული, ციფრულად მართული და მომავლისკენ ორიენტირებული ლოგისტიკური ინფრასტრუქტურა.

თუ საქართველო სურს, რომ რეგიონში გახდეს ლოგისტიკური ჰაბი, აუცილებელია არა მხოლოდ საწყობების მოცულობის გაზრდა, არამედ მომსახურების ხარისხის გაუმჯობესება, პროფესიული სტანდარტების დანერგვა და ციფრული ტექნოლოგიების ინტეგრაცია. სწორედ ეს მიმართულებები გახდება ბაზრის მომდევნო ეტაპის ზრდის მამოძრავებელი ძალა – ბაზრის, რომელიც ჯერ კიდევ მხოლოდ ნაწილობრივ იყენებს საკუთარ პოტენციალს.