იპოთეკური სესხის განაკვეთები 2025 წელს – რას უნდა მივაქციოთ ყურადღება სესხის აღებისას?

იპოთეკური სესხი ერთ–ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი ფინანსური ვალდებულებაა, რომელსაც ფიზიკური პირები იღებენ უძრავი ქონების შესაძენად ან რემონტისთვის. ეს სესხი, როგორც წესი, დიდ თანხას მოიცავს და ხანგრძლივ პერიოდზე გაიცემა, ხშირად 10-20 წლით. მის მთავარი თავისებურება ის არის, რომ სესხი უზრუნველყოფილია უძრავი ქონებით – ეს ნიშნავს, რომ თუ მსესხებელი ვერ დაფარავს ვალდებულებას, ბანკს უფლება აქვს, ქონება ჩამოართვას და მისი გაყიდვით დააბრუნოს დაკრედიტებული თანხა. სწორედ ეს უზრუნველყოფა ხდის იპოთეკურ სესხებს შედარებით დაბალი რისკის მქონე პროდუქტად ბანკებისთვის, რის გამოც მათი საპროცენტო განაკვეთები სამომხმარებლო სესხებთან შედარებით უფრო დაბალია.

საქართველოს ეროვნული ბანკის 2025 წლის იანვრის მონაცემებით, იპოთეკური სესხების საშუალო საპროცენტო განაკვეთი ლარში 13.3%-ია, ხოლო უცხოურ ვალუტაში – 7.1%. ეს ნიშნავს, რომ უცხოურ ვალუტაში აღებული სესხი თითქმის ორჯერ იაფია, თუმცა მას გაცვლითი კურსის ცვლილების რისკი ახლავს. ასევე უნდა ითქვას, რომ სხვადასხვა ვადიანობის სესხებს შორის, განაკვეთების კუთხით განსხვავება მინიმალურია.

ბანკებისთვის იპოთეკური სესხები შედარებით დაბალი რისკის შემცველია, რადგან თუკი მსესხებელი ვალდებულებებს ვერ შეასრულებს, ბანკს შეუძლია ქონება გაიტანოს აუქციონზე და დაკარგული თანხა დაიბრუნოს. ეს უზრუნველყოფა სწორედ ის ფაქტორია, რის გამოც იპოთეკური სესხები გაცილებით დაბალ პროცენტში გაიცემა, ვიდრე სამომხმარებლო სესხები, რომლებიც ქონებით არ არის დაცული. თუმცა, რაც უფრო დიდია სესხის ვადა, მით უფრო მეტია ბანკის ხარჯი და ფინანსური გაურკვევლობა, რის გამოც გრძელვადიანი სესხებისთვის პროცენტი შეიძლება ოდნავ შემცირდეს, მაგრამ მაინც სტაბილურად მაღალი დარჩეს.

რა უნდა გავითვალისწინოთ იპოთეკური სესხის აღებამდე?

იპოთეკური სესხის აღება მხოლოდ საპროცენტო განაკვეთის მიხედვით არ უნდა გადაწყდეს – არსებობს რამდენიმე მნიშვნელოვანი ფაქტორი, რომელიც უნდა გავაანალიზოთ, რათა სწორი არჩევანი გავაკეთოთ.

პირველ რიგში, ვადიანობა და სესხის მთლიანი ღირებულება. როგორც მონაცემებიდან ჩანს, ლარში გაცემული იპოთეკური სესხის საშუალო საპროცენტო განაკვეთი 13.3%-ს შეადგენს, რაც ნიშნავს, რომ ხანგრძლივი პერიოდის განმავლობაში გადახდილი პროცენტი შეიძლება სესხის საწყის ოდენობასთან მიახლოებული ან მასზე მეტიც კი იყოს. მაგალითად, თუ 100,000 ლარს 20 წლის ვადით იღებთ 13%-იანი განაკვეთით, საბოლოოდ, გადახდილი თანხა შეიძლება 250,000 ლარს გადააჭარბოს.

გაცვლითი კურსის რისკი ასევე კრიტიკული ფაქტორია. მიუხედავად იმისა, რომ უცხოურ ვალუტაში სესხი უფრო იაფია (7.1% საშუალოდ), თუ მსესხებელს შემოსავალი ლარში აქვს, ვალუტის გაუფასურება სერიოზულ საფრთხეს წარმოადგენს. 2008 წლის კრიზისისა და 2015 წლის ლარის გაუფასურების მაგალითები აჩვენებს, რომ გაცვლითი კურსის მერყეობა მნიშვნელოვან ზეწოლას ახდენს იმ მსესხებლებზე, რომლებიც უცხოურ ვალუტაში აღებულ სესხებს ლარში მიღებული შემოსავლით იხდიან. სწორედ ამიტომ, ეროვნული ბანკი მკაცრ რეგულაციებს აწესებს უცხოურ ვალუტაში სესხების გაცემაზე და ძირითადად მხოლოდ იმ მსესხებლებს აძლევს ასეთ სესხს, რომლებსაც შემოსავალი დოლარში ან ევროში აქვთ.

კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი ფაქტორია მონეტარული პოლიტიკა და საბანკო რეგულაციები. როდესაც ეროვნული ბანკი რეფინანსირების განაკვეთს ზრდის, ეს ნიშნავს, რომ იპოთეკური სესხებიც გაძვირდება. თუ ინფლაცია მაღალია, ბანკები სესხების საპროცენტო განაკვეთებს ზრდიან, რათა მომავალი გაუფასურებისგან თავი დაიზღვიონ. ამავდროულად, საბანკო რეგულაციები, რომლებიც მსესხებლების გადახდისუნარიანობის შეფასებას ეხება, შეიძლება კიდევ უფრო გაამკაცროს სესხის პირობები, განსაკუთრებით იმ შემთხვევაში, თუ ბაზარზე ეკონომიკური გაურკვევლობა გაჩნდება.

როგორ შეიცვლება იპოთეკური სესხების განაკვეთი მომავალში?

ბოლო წლების ტენდენციები აჩვენებს, რომ ლარში გაცემული იპოთეკური სესხები მცირედით იაფდება, რადგან ეროვნული ბანკი ცდილობს ინფლაციის კონტროლს. თუმცა, თუ ეკონომიკური მდგომარეობა გაუარესდა, იპოთეკური სესხების განაკვეთებიც შეიძლება გაიზარდოს. საერთაშორისო ბაზრებზე საპროცენტო განაკვეთების ზრდა, მაგალითად, აშშ–ის ფედერალური რეზერვისა და ევროპის ცენტრალური ბანკის პოლიტიკა, ასევე მოქმედებს საქართველოს ბაზარზე – თუ დოლარის განაკვეთი გაიზრდება, ეს აისახება უცხოურ ვალუტაში გაცემული სესხების ფასზეც.

მსესხებლებისთვის მნიშვნელოვანია, რომ სესხის აღებისას მხოლოდ პროცენტის შედარებით არ იხელმძღვანელონ – უნდა განიხილონ მათი შემოსავლის ვალუტა, ფინანსური სტაბილურობა, გადახდისუნარიანობა და გრძელვადიანი პერსპექტივები. იპოთეკური სესხი ხანგრძლივი ვალდებულებაა, რომელიც შესაძლოა ათწლეულების განმავლობაში დიდ გავლენას ახდენდეს მსესხებლის ფინანსურ მდგომარეობაზე. ამიტომ, სწორი არჩევანის გაკეთება არა მხოლოდ სესხის უკეთეს პირობებზე, არამედ საკუთარ ფინანსურ შესაძლებლობებზე დეტალურ ანალიზზეც არის დამოკიდებული.