როგორია ქირავნობის შემოსავალი თბილისში?

ბინის შეძენა და გაქირავება თბილისში ინვესტორებისთვის დიდი ხანია მომგებიან შესაძლებლობად მიიჩნევა, თუმცა ეს ბაზარი დინამიურად იცვლება. მთავარი კითხვა, რომელსაც ინვესტორები სვამენ, არის – რამდენად ღირს დღეს უძრავ ქონებაში ინვესტირება ქირავნობის შემოსავლის გათვალისწინებით?

ქირავნობის შემოსავალი, რომელიც უძრავი ქონების წლიური ქირავნობის შემოსავალსა და მის საბაზრო ღირებულებას შორის პროპორციას ასახავს, 2024 წლის დეკემბერში 9.6%-ს შეადგენდა (წყარო: თიბისი კაპიტალი). საერთაშორისო სტანდარტების მიხედვით, 6-8%-იანი მაჩვენებელი კარგ ინვესტიციად ითვლება, ხოლო 10%-ზე მაღალი – მაღალი მომგებიანობის ზონაში გადადის. 9.6%-იანი შემოსავალი ინვესტორებისთვის კვლავ მიმზიდველად რჩება, თუმცა მისი წლიური შემცირება (-1.2 პროცენტული პუნქტი) აჩენს კითხვებს, თუ რამდენად მდგრადია ეს ტენდენცია 

ბოლო წლების დინამიკის გათვალისწინებით, ქირავნობის შემოსავალი თბილისში ყოველთვის მაღალი არ ყოფილა. 2021 წელს ის დაახლოებით 6%-ს შეადგენდა, რაც საბანკო დეპოზიტების საპროცენტო განაკვეთებთან შედარებით ნაკლებად მიმზიდველი იყო. თუმცა, 2022 წლიდან, ბაზარზე ქირის ფასების ზრდისა და უძრავი ქონების მოთხოვნის მატების ფონზე, ქირავნობის შემოსავალი სწრაფად გაიზარდა და 2023 წლის განმავლობაში 10%-იან ზღვარსაც მიუახლოვდა. 

ქირავნობის შემოსავლის შეფასება მნიშვნელოვანია საბანკო დეპოზიტების საპროცენტო განაკვეთებთან შედარებით, რადგან ორივე წარმოადგენს პასიური შემოსავლის წყაროს და ინვესტორები მათ შორის არჩევანს აკეთებენ. ინვესტორისთვის მთავარი კითხვაა – სად მოათავსოს კაპიტალი ისე, რომ მაქსიმალური სარგებელი მიიღოს შედარებით დაბალი რისკის პირობებში. დეპოზიტი უფრო სტაბილური და ნაკლები მართვის საჭიროების მქონე ინვესტიციაა, მაშინ როდესაც უძრავი ქონება მოითხოვს ქირავნობასთან დაკავშირებულ დამატებით პროცესებსა და შესაძლო შემოსავლის მერყეობას.

ბოლო წლებში, გრძელვადიანი დეპოზიტების საპროცენტო განაკვეთები უცხოურ ვალუტაში 4-5%-ს შორის მერყეობდა, ხოლო ლარში 10-11%-მდე აღწევდა. 2021 წელს, როდესაც ქირავნობის შემოსავალი 6%-ის ფარგლებში იყო, ინვესტორებისთვის დეპოზიტები უფრო მიმზიდველ ალტერნატივად ითვლებოდა. თუმცა, 2022-2023 წლებში ქირავნობის შემოსავალმა მკვეთრად მოიმატა და საბანკო განაკვეთებს გადაუსწრო, რაც უძრავი ქონებაში ინვესტირების მიმართ ინტერესსაც ზრდიდა.

2024 წლის ბოლოსთვის ეს სურათი ისევ იცვლება. ქირის ფასების შემცირებისა და დეპოზიტების განაკვეთების ზრდის ფონზე, უძრავი ქონებიდან მიღებული შემოსავალი უფრო მეტად უახლოვდება საბანკო დეპოზიტების სარგებელს. ეს ნიშნავს, რომ თუ რამდენიმე წლის წინ ბინის გაქირავება ბევრად უფრო მომგებიანი იყო, დღეს ინვესტორებს უფრო მეტად უწევთ გაანალიზონ, ღირს თუ არა ბინაში ინვესტირება მაშინ, როცა საბანკო დეპოზიტები ნაკლები რისკის მატარებელია და მსგავსი სარგებელი მოაქვს.

თუ საბანკო განაკვეთები ზრდას გააგრძელებს, ხოლო ქირავნობის შემოსავალი შემცირების ტენდენციას შეინარჩუნებს, უძრავი ქონების ინვესტორებისთვის მომავალი გადაწყვეტილებები უფრო რთული გახდება. თბილისის უძრავი ქონების ბაზრისთვის 2024 წელი შესაძლოა გარდამტეხი აღმოჩნდეს – ინვესტორები გააგრძელებენ ბინების შეძენას გაქირავებისთვის, თუ ალტერნატიულ ინვესტიციებზე გადაინაცვლებენ? ამაზე პასუხს ბაზრის მომდევნო თვეების ტენდენციები გასცემს.