შენდება ნაკლები, მაგრამ ფასები მაინც იზრდება — ემუქრება თუ არა თბილისს ბინების დეფიციტი?

თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი 2025 წლის პირველ კვარტალში  წინააღმდეგობრივი ტენდენციებით ხასიათდება. ერთი მხრივ, გაცემული სამშენებლო ნებართვების რაოდენობა მცირდება, რაც მიწოდების მომავალ ტალღაზე ახდენს გავლენას; მეორე მხრივ კი, ბინების ფასები კვლავ მზარდია, რაც მიუთითებს იმაზე, რომ არსებული მარაგი მოთხოვნას სრულად ვეღარ აკმაყოფილებს.

სტატისტიკური მონაცემებით, 2025 წლის იანვარ–მარტში საცხოვრებელ პროექტებზე გაცემული ნებართვების ჯამური ფართობი წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 7.4%-ით შემცირდა (წყარო: არქიტექტურის სამსახური). მართალია, მარტში 17 ახალი პროექტი დაემატა და თვეში ზრდაც დაფიქსირდა, მაგრამ მთლიანი კვარტლის მაჩვენებელი მაინც შემცირებულია. ეს ნიშნავს, რომ ბაზარზე არსებული ახალმშენებლობების მოცულობა — განსაკუთრებით მასშტაბურ პროექტებში — შესაძლოა არ აღმოჩნდეს საკმარისი მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად მომდევნო წლებშიც.

პარალელურად, პირველადი ბაზრის ფასები მყარი ტემპით იზრდება. თეთრი კარკასის ბინებზე საშუალო ფასმა 2025 წლის მარტში $1,330-ს მიაღწია — ეს წინა წელთან შედარებით 4.6%-იანი მატებაა, ხოლო 2023 წელთან შედარებით ზრდა 20%-ზე მეტია (წყარო: გალტ & თაგარტი). საინტერესოა, რომ ფასების ზრდა ფიქსირდება იმ პირობებში, როცა ჯამური გაყიდვების მოცულობა თითქმის არ შეცვლილა. ეს მიანიშნებს, რომ ბაზარი უფრო მეტად მაღალფასიან სეგმენტზე კონცენტრირდება და იაფი ბინების წილი მცირდება.

კიდევ ერთი პრობლემური სიგნალია ბიუჯეტური (<$1,000/მ²) ბინების წილის კლება. თუ 2023 წელს ასეთ ბინებზე მოდიოდა ყველა გაყიდვის 66%, 2025 წლის მარტში ეს მაჩვენებელი 48%-მდეა ჩამოსული (წყარო: გალტ & თაგარტი). იმ პირობებში, როცა ადგილობრივი მოსახლეობის მნიშვნელოვან ნაწილს სწორედ ბიუჯეტური შეთავაზებები აინტერესებს, მიწოდების ასეთი წონასწორობის დარღვევა მომავალი წლების სოციალური გამოწვევების წინაპირობა შეიძლება გახდეს.

მშენებლობის ხარჯების ანალიზიც ცხადყოფს, რომ დეველოპერების ნაწილისთვის ახალ პროექტებზე მუშაობა ნაკლებად მომგებიანია, რაც მოქმედებს მათი ინიციატივის დონეზეც. საქსტატის მიხედვით, სამშენებლო მასალებზე ფასები მცირედით შემცირდა, თუმცა შრომის ანაზღაურება 9%-ით, ხოლო ტექნიკის ხარჯები 3.7%-ით არის გაზრდილი. რაც მთავარია, ზოგიერთ პროექტში, სადაც მიწის ღირებულება მაღალია, საბოლოო ფასი ისე იზრდება, რომ სეგმენტური ხელმისაწვდომობა იკარგება (წყარო: საქსტატი).

გარკვეული დეველოპერები გვთავაზობენ განვადების მოქნილ სისტემებს, რაც ნაწილობრივ აბალანსებს წვდომას, თუმცა ეს მექანიზმები მხოლოდ პირველადი ბაზრის ბინებს ეხება. მეორადი ბაზარზე ფასების სტაგნაცია და რეგისტრაციების დაგვიანებული ასახვა დამატებით ქმნის გაურკვევლობას, თუ რეალურად რა მოცულობის ბინებია ხელმისაწვდომი.

ამ ფონზე ჩნდება ძირითადი შეკითხვა: ხომ არ შევდივართ ფაზაში, სადაც მიწოდების სტრუქტურული დეფიციტი წნეხს მოახდენს როგორც ფასებზე, ასევე მოსახლეობის საცხოვრებელ წვდომაზე? განსაკუთრებით იმ პირობებში, როცა უცხოური ინტერესი ზრდის მოთხოვნას ცენტრალურ უბნებში, ხოლო ახალი ბინების მასობრივი შეთავაზება ძნელად განახორციელებელია რეგულაციების, ფასების და ნებართვების შეზღუდვების გამო.

ურბანული დაგეგმარება, შერჩეული სტიმულების პოლიტიკა და მიზნობრივი მხარდაჭერა იმ დეველოპერული პროექტებისთვის, რომლებიც განკუთვნილია ადგილობრივი ბენეფიციარებისთვის, შესაძლოა კრიტიკულად მნიშვნელოვანი გახდეს მომდევნო წლებში. რადგან თბილისი თანდათან მულტიფუნქციურ და საერთაშორისო ბაზარზე გადადის, მნიშვნელოვანია, რომ არ დაიკარგოს ადგილობრივი წვდომის პრინციპი — ის, რაც ქალაქს სიცოცხლისუნარიანობას და სოციალურ სტაბილურობას უქმნის.