ორ საძინებლიან ბინებზე ფასების რეალობა თბილისში — რას უნდა ელოდოს მომხმარებელი 2025-ში?

თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი 2025 წელს მკვეთრი ცვლილებების რეჟიმშია. ეროვნული სტატისტიკის სამსახურის მონაცემებით, წლის პირველ კვარტალში საცხოვრებელი ქონების ფასების ინდექსი წინა წელთან შედარებით 11.5%-ით გაიზარდა, ხოლო მხოლოდ კვარტალში — 2.2%-ით (GlobalPropertyGuide, 2025). ეს ნიშნავს, რომ ბინების ფასები სტაბილურად მაღლა მიიწევს, თუმცა განსხვავებული ტემპით სხვადასხვა უბანში. ბაზრის ზრდას ემატება იმ ფაქტორებიც, როგორიცაა ინფლაცია, სამშენებლო მასალების გაძვირება და ქალაქში მოთხოვნის სტრუქტურული ცვლილებები — რაც განსაკუთრებით იგრძნობა თბილისში, სადაც მოსახლეობის ზრდა, შიდა მიგრაცია და უცხოელი მყიდველების აქტიურობა ერთდროულად მოქმედებს.

ქალაქის ცენტრი: მაღალი ფასები, პრემიუმ გამოცდილება

თუ მყიდველი ეძებს ორ საძინებლიან ბინას თბილისის ისტორიულ ან ცენტრალურ უბნებში, მაგალითად, მთაწმინდაზე ან ვაკეში, მას საშუალოდ 2,200–2,500 დოლარის გადახდა  მოუწევს კვადრატულ მეტრზე (PB Services, 2025). ეს ნიშნავს, რომ დაახლოებით 70 კვადრატული მეტრის ბინა ღირს 155,000–175,000 დოლარს. ასეთ უბნებში ფასს განსაზღვრავს არა მხოლოდ ლოკაცია, არამედ ინფრასტრუქტურა, განათლებისა და სამედიცინო დაწესებულებების ხელმისაწვდომობა და პრესტიჟული ცხოვრების სტილი. ბინების დიდი ნაწილი აქ ძველი აშენებულია, თუმცა ბოლო წლებში მოთხოვნა გაიზარდა ახალ პროექტებზე, რომლებიც ენერგოეფექტურობაზე, მიწისქვეშა პარკინგსა და უსაფრთხოებაზე აკეთებენ აქცენტს. შედეგად, ცენტრში ფასები მხოლოდ საცხოვრებელზე კი არა, ცხოვრების სტილზეა მიბმული.

საბურთალო და ჩუღურეთი: დინამიკა და სწრაფი ზრდა

საბურთალო ბოლო ათწლეულის განმავლობაში გადაიქცა სტუდენტებისა და ახალგაზრდა პროფესიონალების მთავარ ზონად. აქ უნივერსიტეტებისა და ოფისების სიმრავლე განაპირობებს მაღალ მოთხოვნას ბინებზე. 2025 წლის მონაცემებით ორ საძინებლიან ბინაზე საშუალო ფასი 1,600–1,800 დოლარს შორის მერყეობს კვადრატულ მეტრზე (PB Services, 2025). შესაბამისად, 70 მ² ბინა შეიძლება 112,000–126,000 დოლარი დაჯდეს. ჩუღურეთი, რომელიც ადრე ინდუსტრიული რაიონი იყო, დღეს სწრაფად გარდაიქმნება: ძველი ქარხნების ტერიტორიებზე ახალ საცხოვრებელ კომპლექსებს აშენებენ. აქ ფასები 28%-ით გაიზარდა წინა წელთან შედარებით (GlobalPropertyGuide, 2025). ეს უბანი განსაკუთრებით პოპულარულია კაფეებისა და ხელოვნების სივრცეების გამო, რაც ახალგაზრდა მყიდველებს იზიდავს.

გარეუბნები და ახალი ზონები: ხელმისაწვდომობა და პოტენციალი

ისანი, დიდუბე და დიდი დიღომი მოიაზრება როგორც ხელმისაწვდომი ალტერნატივა. აქ ორ საძინებლიანი ბინა 70 მ² ფართობით შეიძლება 85,000–95,000 დოლარად შეძენილი იყოს (PB Services, 2025). ამ უბნებში ფასები უფრო სტაბილურად იზრდება, თუმცა 2024–2025 წლებში დიდუბეში სახლების ღირებულება 28%-ით მოიმატა (GlobalPropertyGuide, 2025). დიდი დიღომი ბოლო წლებში განსაკუთრებით სწრაფად ვითარდება: ახალი გზები, სავაჭრო ცენტრები და საბავშვო ბაღები ამ უბანს სულ უფრო მიმზიდველს ხდის ახალგაზრდა ოჯახებისთვის. თუმცა მთავარი პლუსი კვლავ ფასია — ცენტრთან შედარებით თითქმის ორჯერ იაფი.

გაქირავების ბაზარი: სარგებელი მცირდება

გაყიდვების ფასები იზრდება, თუმცა ქირის ბაზარი საპირისპიროდ ვითარდება. 2025 წელს საშუალო ქირის ფასი 12%-ით დაეცა და დღეს დაახლოებით 10–11 დოლარია კვადრატულ მეტრზე (TBC Capital, 2025). ამან ქირისგან მიღებული წლიური სარგებელი — შეამცირა და ახლა 5–9%-ს შორის მერყეობს, უბნის მიხედვით (GlobalPropertyGuide, 2025). ეს ტენდენცია აიხსნება სამუშაო ადგილების დეცენტრალიზაციით და იმ ფაქტით, რომ ბევრი უცხოელი დროებით მიგრანტი, ვინც 2022–2023 წლებში მაღალი ფასებით ქირაობდა, ახლა ბაზარს ტოვებს.

ფასების შედარებითი ანალიზი უბნების მიხედვით

• ცენტრი (მთაწმინდა, ვაკე) — 2,200–2,500 $/მ² → ორი საძინებელი ბინა: 155,000–175,000 $;
• საბურთალო / ჩუღურეთი — 1,600–1,800 $/მ² → ორი საძინებელი ბინა: 112,000–126,000 $;
• გარეუბნები (დიდი დიღომი, ისანი, დიდუბე) — 1,200–1,350 $/მ² → ორი საძინებელი ბინა: 85,000–95,000 $.

მომხმარებლის პერსპექტივა

საშუალო მომხმარებლისთვის მთავარი კითხვა არის: რა არის პრიორიტეტი — პრესტიჟული ლოკაცია თუ ბიუჯეტის დაზოგვა? თუ ოჯახს აქვს საშუალება 150,000 დოლარზე მეტი დახარჯოს, მაშინ ცენტრი უდავოდ საუკეთესო ინფრასტრუქტურას და ცხოვრების ხარისხს სთავაზობს. თუმცა, თუ მთავარი კრიტერიუმი ხელმისაწვდომობაა, ახალი ზონები, განსაკუთრებით დიდი დიღომი, საუკეთესო ალტერნატივაა. აქ ოჯახებს აქვთ შანსი მეტი ფართი მიიღონ იგივე ფასად, რასაც ცენტრში ბევრად პატარა ბინა დაუჯდებოდათ.

გრძელვადიანი რისკები და შესაძლებლობები

ბაზრის ერთ–ერთი მთავარი რისკი არის იპოთეკური სესხების გაძვირება. 2025 წლის მარტში იპოთეკური სესხის საშუალო პროცენტი ლარში 13.28% იყო, ხოლო უცხოურ ვალუტაში — 8.11% (GlobalPropertyGuide, 2025). ეს ზრდის შეძენის ღირებულებას და ამცირებს მოსახლეობის გადახდისუნარიანობას. მეორე მხრივ, ეს ფაქტორი შეიძლება მომავალში ფასების ზრდასაც შეაფერხოს. თუმცა, ინფრასტრუქტურული პროექტები — ახალი მეტროს ხაზები, გზები და სკოლები — გარეუბნების ღირებულებას კიდევ უფრო გაზრდის.

დასკვნა

2025 წელს თბილისის ორ საძინებლიანი ბინის ყიდვა სულ უფრო ძვირი ხდება, თუმცა არჩევანი მაინც მრავალფეროვანია. ცენტრალური უბნები მდიდარ მომხმარებელზეა გათვლილი და ცხოვრების სტილზეა ორიენტირებული. საბურთალო და ჩუღურეთი სწრაფი ზრდის ზონებია, სადაც ფასები ყოველწლიურად მატულობს. გარეუბნები კი, განსაკუთრებით დიდი დიღომი, რეალურ ალტერნატივას სთავაზობს საშუალო შემოსავლის მქონე ოჯახებს, რომლებსაც სურთ ფართო ბინა შედარებით დაბალ ფასად. ქირის ბაზრის შემცირებული სარგებელი კი მიანიშნებს, რომ 2025 წელს უძრავი ქონება უფრო საცხოვრებლად უნდა შეიძინოს მომხმარებელმა, ვიდრე საინვესტიციო მიზნით.

ამრიგად, თბილისის ბაზარი დღეს ერთდროულად სთავაზობს როგორც პრემიუმ, ისე ბიუჯეტურ ვარიანტებს, თუმცა ორივე შემთხვევაში ფასები დინამიკურად იზრდება. მომხმარებელმა უნდა განსაზღვროს, რომელია მისთვის მნიშვნელოვანი — პრესტიჟი, ინფრასტრუქტურა თუ მეტი სივრცე და შედარებით დაბალი ხარჯი.