მშენებლობის ფასები მატულობს, მაგრამ ბინების ბაზარი ჯერ-ჯერობით გამძლეობას ინარჩუნებს — რას გვიჩვენებს ახალი სტატისტიკა

2025 წლის მაისში საქართველოში მშენებლობის ღირებულების ინდექსი წინა წლის მაჩვენებელთან შედარებით 5%-ით გაიზარდა, საცხოვრებელ სეგმენტში კი ზრდამ 8.9%-ს მიაღწია (წყარო საქსტატი). ამ ფონზე თბილისში ბინების ფასები შედარებით ზომიერად გაიზარდა: პირველადი ბაზრის “თეთრი კარკასის” ტიპის ბინების საშუალო ფასი კვადრატულ მეტრზე $1,331-მდე ავიდა, რაც წინა წელთან შედარებით მხოლოდ 3.3%-იანი ზრდაა (Galt & Taggart). ეს ნიშნავს, რომ ხარჯების მატება ჯერ არ აისახა პირდაპირ ბაზრის ფასებზე.

მშენებლობის ღირებულების ზრდის მთავარი წყაროებია ხელფასების 17.8%-იანი ზრდა და სამშენებლო მასალების 2%-იანი გაძვირება (წყარო: საქსტატი). საწვავისა და ელექტროენერგიის ფასების მცირე კლება მხოლოდ ნაწილობრივ აბალანსებს მთლიან სურათს. შედეგად, ახალი პროექტების მშენებლობა მნიშვნელოვნად ძვირდება, რაც საბაზრო მექანიზმის მიხედვით უახლოეს პერიოდში ასევე უნდა აისახოს გაყიდვების ფასებზე.

მნიშვნელოვანია გავაცნობიეროთ, რატომ უნდა იმოქმედოს ახალი მშენებლობის ხარჯზე უკვე აშენებული ბინების ფასზეც. უძრავი ქონების ღირებულებას არ განსაზღვრავს მხოლოდ მისი წარსული ხარჯი. ბინის ფასი განისაზღვრება ბაზარზე არსებული მოთხოვნა–მიწოდებით და იმით, რამდენად ძვირი ჯდება მისი ანალოგის აშენება დღეს. თუ დეველოპერისთვის იგივე ტიპის ბინის მშენებლობა 10–15%-ით მეტი ჯდება, ახალ პროექტებში კვადრატულის ფასი გარდაუვლად მოიმატებს, რაც ძველი ბინების მფლობელებს საბაზრო ღირებულების გაზრდის მოტივაციას აძლევს.

მიუხედავად ხარჯების ზრდისა, გაყიდვების სტატისტიკა პოზიტიურია. თბილისში მაისში გაიყიდა 3,325 ბინა — 4.3%-ით მეტი, ვიდრე წინა წლის მაისში (Galt & Taggart). გაყიდვები ასევე აღემატებოდა წლის პირველი ოთხი თვის საშუალო მაჩვენებლებს როგორც პირველადი (+6.4%), ისე მეორადი (+11.8%) ბაზრებზე. ეს მიანიშნებს, რომ მყიდველთა ინტერესს ზომიერი ფასების ზრდა ჯერ კიდევ არ აფერხებს.

ამასთან, შეიძლება მნიშვნელოვანი ცვლილებები ახლო მომავალში გამოჩნდეს. მაისში თბილისში გაცემული მშენებლობის ნებართვების მოცულობა — 202,700 კვ.მ — წინა წელთან შედარებით 18.3%-ით არის შემცირებული, ხოლო მთლიანად 5 თვის მონაცემებით კლება 1.1%-ს შეადგენს (Galt & Taggart). თუ ეს ტენდენცია შენარჩუნდა, ეს ნიშნავს, რომ 1–2 წელიწადში ახალი ბინების მიწოდება დაიკლებს — რაც, ფასების ზრდისთვის, სტიმულია.

დეველოპერების გამოკითხვის შედეგებით, იმ პროექტების 81%, რომლებიც 2025 წელს სრულდება, უკვე გაყიდულია, ხშირად შიდა განვადებით (Galt & Taggart). ეს ნიშნავს, რომ ბაზარზე არსებული ბინების უდიდესი ნაწილი უკვე “დარეზერვებულია“, რაც შეთავაზების მხრივ კიდევ უფრო ამცირებს არჩევანს.

ამ ეტაპზე ბინების ბაზარი ინარჩუნებს მდგრადობას. თუმცა თუ მშენებლობის ღირებულება გაგრძელებს ზრდას და მიწოდება შემცირდება, ფასების მომავალი დინამიკა სავარაუდოდ დაჩქარდება. უკვე აშენებული ბინების ფასიც შესაბამისად არ იქნება “ფიქსირებული წარსულში”, არამედ გამოხატავს ბაზრის ახალ რეალობას, სადაც ჩასანაცვლებელი ღირებულება ყოველდღიურად იზრდება.