იპოთეკური სესხების შენელებული ზრდა და ეროვნული ბანკის სტრატეგია: ბაზრის სტაბილიზაციის მცდელობა

საქართველოს საბანკო სექტორში 2025 წლის იანვრის მონაცემები ცხადყოფს, რომ იპოთეკური დაკრედიტების ტემპი მკვეთრად შენელდა. ეროვნული ბანკის სტატისტიკის მიხედვით, კომერციულმა ბანკებმა გასცეს 246 მილიონი ლარის იპოთეკური სესხები, რაც მხოლოდ 2%-ით აღემატება წინა წლის ანალოგიურ მაჩვენებელს. თუმცა, რაოდენობრივად იპოთეკური სესხების გაცემის კლების ტენდენცია აშკარაა – თუ 2024 წლის იანვარში 3,300 იპოთეკური სესხი გაიცა, 2025 წლის იანვარში ეს მაჩვენებელი 3,000-მდე შემცირდა. ეს იმაზე მიანიშნებს, რომ საქართველოს მოსახლეობას უძრავი ქონების დაფინანსება უფრო მეტად უჭირს, ან თავად უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნა შემცირდა.

ამ ფონზე, ეროვნული ბანკი იძულებული გახდა, შეემსუბუქებინა რეგულაციები, რომლებიც იპოთეკური სესხების გაცემას არეგულირებდა. კერძოდ, ცვლილება შეეხო პირველადი შენატანის სავალდებულო ოდენობას – თუ აქამდე ბინის ღირებულების 15%-ის დაფარვა იყო აუცილებელი, ახლა მომხმარებელს შეუძლია მხოლოდ 10% გადაიხადოს, ხოლო დარჩენილი 90% ბანკისგან ისესხოს. ეს ნაბიჯი ხელს შეუწყობს როგორც მოთხოვნის ზრდას, ასევე სესხებზე ხელმისაწვდომობის გაზრდას, თუმცა მის გრძელვადიან ეფექტზე ჯერჯერობით რთულია საუბარი, რადგან ეროვნული ბანკის განცხადებით, ეს ზომა დროებითია და მისი გაგრძელების ვადები ამ დროისთვის უცნობია.

იპოთეკური სესხების განაკვეთი იანვარში მცირედით შემცირდა – ეროვნული ბანკის მონაცემებით, ლარის იპოთეკური სესხების საშუალო საპროცენტო განაკვეთი 11.79%-ს შეადგენდა, რაც წლიურად 0.43 პროცენტული პუნქტით შემცირებულია. თუმცა, მიუხედავად სესხების გაძვირების ტენდენციის შესუსტებისა, ბაზრის აქტივობა მაინც კლებულობს, რაც შესაძლოა განპირობებული იყოს როგორც მაკროეკონომიკური ფაქტორებით, ასევე მომხმარებელთა მხრიდან შემცირებული გადახდისუნარიანობით.

საინტერესოა უძრავი ქონების ბაზრის ტრანზაქციების ანალიზიც, რომელიც იპოთეკური დაკრედიტების მაჩვენებლებთან პირდაპირ კავშირშია. Colliers Georgia-ს კვლევის მიხედვით, თბილისში 2025 წლის იანვარში 2,892 საცხოვრებელი ქონების ტრანზაქცია აღირიცხა, რაც 7.5%-ით ნაკლებია, ვიდრე 2024 წლის იანვარში. თუმცა, მიუხედავად გარიგებების შემცირებისა, უძრავი ქონების საერთო ღირებულება გაიზარდა – 208 მილიონ დოლარს მიაღწია, რაც წლიურად 2.9%-იანი ზრდაა. ეს ტენდენცია იმაზე მიუთითებს, რომ უძრავი ქონების ბაზარი ფასების ზრდის ფაზაში იმყოფება, რაც ხელმისაწვდომობის პრობლემას კიდევ უფრო ამწვავებს.

საქართველოსთვის, სადაც იპოთეკური სესხების განაკვეთი ისტორიულად მაღალია, ხოლო მოსახლეობის მსყიდველობითი უნარი შედარებით დაბალია, ეროვნული ბანკის რეგულაციების შერბილება მოკლევადიან პერსპექტივაში პოზიტიური სიგნალია. თუმცა, უნდა აღინიშნოს, რომ ასეთი ნაბიჯები გრძელვადიან პერსპექტივაში შესაძლოა რისკების მატარებელი აღმოჩნდეს, განსაკუთრებით თუ სესხების რაოდენობის ზრდა ბანკების საკრედიტო რისკებს გაზრდის. ამასთან, თუ საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასები ზრდას გააგრძელებს, შესაძლოა მოსახლეობისთვის ქონების შეძენა კიდევ უფრო რთული გახდეს, რაც სესხებზე ხელმისაწვდომობის ზრდის ეფექტს გაანეიტრალებს.

ამრიგად, საქართველოს უძრავი ქონებისა და საბანკო სექტორი გარდამავალ ფაზაში იმყოფება, სადაც ეროვნული ბანკი ცდილობს, ეკონომიკურ სტაბილურობასა და სესხებზე ხელმისაწვდომობის გაზრდას შორის ბალანსი შეინარჩუნოს. თუ რეგულაციების შერბილება სასურველ შედეგს გამოიღებს, შესაძლოა, უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნა გაიზარდოს, თუმცა ეს პროცესი საგულდაგულო მონიტორინგსა და გრძელვადიანი მაკროეკონომიკური რისკების შეფასებას მოითხოვს.