თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი – ფასების ანატომია და ახალი რეალობა

უძრავი ქონების ბაზარი 2024 წელს კვლავ აქტიური იყო, ხოლო საცხოვრებელი ბინების ფასები როგორც ძველ, ასევე ახალ პროექტებში მნიშვნელოვნად გაიზარდა. თუმცა, ფასების მატების უკან მხოლოდ ინფლაცია და გაზრდილი მოთხოვნა არ დგას – თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი რთული ეკონომიკური, სოციალური და ურბანული ტრანსფორმაციების ფონზე ვითარდება, რაც მის დინამიკას კიდევ უფრო მრავალფეროვანს ხდის.

„ქოლიერსის“ უახლესი კვლევის მიხედვით, 2024 წელს თბილისში 41 284 საცხოვრებელი ბინა გაიყიდა, რაც წინა წელთან შედარებით 2%-იანი ზრდაა. თუმცა, თუ ბაზრის მთლიან მოცულობას შევხედავთ, იგი 12%-ით გაიზარდა და 2.8 მილიარდი აშშ დოლარი შეადგინა. ეს მიუთითებს არა მხოლოდ ტრანზაქციების რაოდენობის ზრდაზე, არამედ უძრავი ქონების გაძვირებაზე, რაც განსაკუთრებით შესამჩნევი იყო წლის მეორე ნახევარში.

უძრავი ქონების გაძვირება თანაბრად არ გავრცელებულა მთელ ქალაქში. კვლევამ აჩვენა, რომ 2024 წელს ძველი ბინების საშუალო ფასი 13%-ით გაიზარდა გარეუბნებში და ფართო ცენტრში, ხოლო ქალაქის ცენტრში ეს ზრდა 15%-ს გაუტოლდა.

რა განაპირობებს ამ განსხვავებებს?

1. ცენტრალური უბნების სიმცირე და შეზღუდული მიწოდება – ქალაქის ისტორიულ უბნებში, სადაც ახალი მშენებლობების დაწყება გართულებულია, მიწოდება ბუნებრივად შეზღუდულია. ეს ქმნის დეფიციტს, რომელიც, თავის მხრივ, ფასებს ზრდის.
2. გარეუბნების ტრანსფორმაცია და ინფრასტრუქტურის განვითარება – თბილისის გარეუბნები, როგორიცაა დიღომი, გლდანი და სამგორი, აქტიურად ვითარდება. ახალი გზები, მეტროსადგურების პროექტები და კომერციული ინფრასტრუქტურა ამ უბნებს უფრო მიმზიდველს ხდის მყიდველებისთვის, რაც ბინებზე მოთხოვნას აძლიერებს.
3. მიგრაციული ტალღა და საერთაშორისო ფაქტორები – საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე მნიშვნელოვანი გავლენა მოახდინა საერთაშორისო ფაქტორებმა. 2022 წლის შემდეგ საქართველოში გადმოსული უცხოელების რაოდენობამ მნიშვნელოვნად იმატა, რამაც გაზარდა ბინების მოთხოვნა და, შესაბამისად, ფასებიც.

2024 წლის განმავლობაში ბინების ფასები ყოველთვიურად ზრდას აჩვენებდა, თუმცა ცალკეულ თვეებში მერყეობა მაინც შეინიშნებოდა. წლის დასაწყისში, იანვარში, თბილისის საცხოვრებელი ფართების საშუალო ფასი 1 კვ.მ-ზე 1 025 დოლარი იყო, რაც წლის ყველაზე დაბალ ნიშნულად იქცა. თუმცა, ნოემბერში ეს მაჩვენებელი 1 115 დოლარამდე გაიზარდა – ეს კი წლის პიკი იყო.

დეკემბერში 1 კვ.მ-ის საშუალო ფასი 1 110 დოლარს გაუტოლდა, რაც 2023 წლის დეკემბრის (1 018 დოლარი) მაჩვენებელზე 8.2%-ით მეტია. ეს ტენდენცია გვიჩვენებს, რომ უძრავი ქონების ბაზარი არაერთგვაროვანი, მაგრამ მზარდია.

ტრადიციულად, ძველი და ახალი საცხოვრებელი ბინები განსხვავებულ ბაზრებს ემსახურებიან, თუმცა 2024 წელს ორივე სეგმენტში ფასების ზრდა დაფიქსირდა.

• 2024 წლის დეკემბერში ძველ პროექტებში ბინის საშუალო ფასი 1 კვ.მ-ზე 1 211 დოლარი იყო, რაც 2023 წლის დეკემბრის (1 013 დოლარი) მაჩვენებელზე 19.5%-ით მეტია.
• ახალ პროექტებში 1 კვ.მ-ის ფასი 1 087 დოლარი გახდა, რაც 2023 წლის იმავე პერიოდის მაჩვენებელთან (1 020 დოლარი) შედარებით 6.5%-იანი ზრდაა.

ძველი პროექტების გაძვირება ახსნადია იმით, რომ მათთვის ინვესტორების ინტერესი გაიზარდა – ეს ბინები, როგორც წესი, უკეთეს ლოკაციებშია განთავსებული, რაც მათ გაქირავებისთვის უფრო მიმზიდველს ხდის. ახალ პროექტებში კი ფასების ზრდა შედარებით ზომიერია, რადგან მათზე მოთხოვნის გარდა, მიწოდებაც იზრდება.

ამჟამინდელი დინამიკა გვიჩვენებს, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე ფასების ზრდა კვლავ გაგრძელდება, თუმცა შესაძლოა უფრო ნელი ტემპით. ეს რამდენიმე ძირითად ფაქტორზეა დამოკიდებული:

• საერთაშორისო ბაზრების მდგრადობა – თუ გლობალური ეკონომიკა სტაბილური დარჩება, უცხოური ინვესტიციების შემოდინება საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარში გაგრძელდება.
• შიდა მოთხოვნა და სამომხმარებლო შესაძლებლობები – საქართველოს მოსახლეობის გადახდისუნარიანობა ასევე დიდ გავლენას იქონიებს ფასების ზრდის ტემპზე. თუ სესხების პროცენტები გაიზრდება, ეს მოთხოვნას შეამცირებს.
• მიწოდების ფაქტორები – ახალი სამშენებლო პროექტების გაჩენა, რეგულაციების გამარტივება და ინფრასტრუქტურული პროექტების განვითარება შესაძლოა მოთხოვნასა და მიწოდებას შორის ბალანსის შენარჩუნებაში დაეხმაროს.

2024 წელი თბილისის უძრავი ქონების ბაზრისთვის ერთგვარი გარდამავალი პერიოდი აღმოჩნდა – ერთის მხრივ, მოთხოვნის ზრდამ და საერთაშორისო ფაქტორებმა საცხოვრებელი ბინების ფასები კიდევ უფრო გაზარდა, ხოლო მეორეს მხრივ, ბაზარი თანდათანობით ახალ ფაზაში გადადის, სადაც ფასების ზრდის ტემპი შესაძლოა სტაბილურდეს.

ფასების ზრდის მთავარი ფაქტორები იყო ქალაქის ცენტრში მიწოდების სიმცირე, გარეუბნების განვითარება და საერთაშორისო ბაზრის გავლენა. ამასთან, ძველ და ახალ პროექტებს შორის ფასთა სხვაობა კვლავ აქტუალური რჩება, რაც ინვესტორებისა და მყიდველების სტრატეგიაზე მნიშვნელოვან ზეგავლენას ახდენს.

თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი კვლავ მზარდია, მაგრამ 2025 წელს შესაძლოა უფრო ფრთხილი ზრდა ვიხილოთ, რაც უკვე იქნება დამოკიდებული ეკონომიკურ სტაბილურობასა და საბანკო სექტორის პოლიტიკაზე.