თბილისის და ბათუმის კომერციული უძრავი ქონების ბაზარი

2024 წლის უძრავი ქონების ბაზრის ერთ-ერთ მთავარ მოვლენად ითვლება კომერციული ფართების იჯარის ფასების მკვეთრი ზრდა თბილისის ცენტრალურ ქუჩებზე. თიბისი კაპიტალის მიერ ჩატარებული კვლევის თანახმად, საშუალო იჯარა დედაქალაქის მთავარ სავაჭრო ლოკაციებში კვადრატულ მეტრზე 31 აშშ დოლარს აჭარბებს. ეს მაჩვენებელი ბოლოდროინდელ წლებში დაფიქსირებულ უმაღლეს ნიშნულს წარმოადგენს და ნათლად მიუთითებს როგორც მოთხოვნის ზრდაზე, ასევე კომერციული უძრავი ქონების შეზღუდულ მიწოდებაზე.

კვლევა გვიჩვენებს, რომ თბილისში ყველაზე ძვირი ლოკაციები ისევ რუსთაველისა ($33.3) და ჭავჭავაძის ($33.2) გამზირებია, რაც ლოგიკურია, რადგან ორივე ქუჩა ტურისტულ და ეკონომიკურ აქტივობათა ეპიცენტრად ითვლება. ამ ქუჩებზე მაღალი ფეხით მოძრაობა, მეტროსადგურებთან სიახლოვე და ბრენდული მაღაზიების სიმრავლე ქმნის იმ კომბინაციას, რაც იჯარის ფასებს მაქსიმალურ დონეზე აყენებს. აღსანიშნავია, რომ მსგავსად ვითარება გვაქვს ბათუმშიც, სადაც კომერციულ იჯარებში ლიდერობს გორგილაძის ქუჩა — $29.4 კვადრატულ მეტრზე. ეს მაჩვენებელი მიუთითებს იმაზე, რომ ბათუმიც სულ უფრო მეტად გარდაიქმნება სამომხმარებლო და სავაჭრო ცენტრად, განსაკუთრებით ზაფხულის სეზონზე და მას შემდეგაც, რაც ტურისტული ინფრასტრუქტურა მნიშვნელოვნად განახლდა.

უნდა აღინიშნოს, რომ ფასების ზრდის ტენდენცია არ არის მხოლოდ მოთხოვნის პროდუქტი. მიწოდების დეფიციტიც მნიშვნელოვან როლს თამაშობს. 2024 წელს, მხოლოდ თბილისში, კომერციულ ფართებზე გაიცა სამშენებლო ნებართვა 29 ობიექტზე, რაც შეიძლება ითქვას, რომ შედარებით დაბალი მაჩვენებელია ქვეყნის ეკონომიკური აქტივობის გათვალისწინებით. თუმცა, ამ ნებართვების გაცემით, სავარაუდოა, რომ მომდევნო 3-4 წლის განმავლობაში კომერციული ფართების მიწოდება გაიზრდება და ბაზარი გარკვეულწილად დააბალანსებს დღევანდელ ფასებზე ზეწოლას.

ამ ყველაფრის ფონზე, თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე ინვესტორთა ინტერესი ცალსახად მაღალი რჩება. მაღალი იჯარის მაჩვენებლები ნიშნავს მეტ ამონაგებს მათთვის, ვინც კომერციულ ფართებში ფულს აბანდებს. მეორე მხრივ, არსებული ფასების დინამიკა მცირე და საშუალო ბიზნესისთვის შესაძლოა ხელისშემშლელი აღმოჩნდეს, განსაკუთრებით ადგილობრივი წარმოების პროდუქციის გამყიდველებისთვის, რომლებსაც ძნელად შეუძლიათ კონკურენციის გაწევა საერთაშორისო ბრენდებთან იჯარის ანაბანის პირობებში.

კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი ფაქტორია, რომ ფასების ეს მატება არ არის მხოლოდ ერთწლიანი რყევა — ეს წარმოადგენს უკვე ჩამოყალიბებულ ტენდენციას, რაც ეკონომიკურ ზრდასთან, ტურიზმის რეანიმაციასთან და ქალაქების ურბანული განვითარებასთან პირდაპირ კავშირშია. სწორედ ამიტომ, სავარაუდოა, რომ ახლო მომავალშიც თბილისის და ბათუმის ცენტრალურ ქუჩებზე მდებარე ობიექტების ფასები კვლავ შეინარჩუნებს მზარდ ტრაექტორიას, თუ არ მოხდება რაიმე მნიშვნელოვანი ეკონომიკური კორექტირება გლობალურ ან რეგიონულ დონეზე.

ამგვარად, 2024 წელი მნიშვნელოვანი ეტაპია კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზისთვის. ის ნათლად წარმოაჩენს თბილისისა და ბათუმის, როგორც ეკონომიკური ცენტრების, გრძელვადიან პოტენციალს და იმ გამოწვევებს, რომლებიც თან ახლავს სწრაფ ზრდას — ფასების ზრდა, მიწოდების დაბალანსება, კონკურენციის ზრდა და ქალაქების ინფრასტრუქტურული შესაძლებლობების ზღვარი.