ვინ ყიდულობს ბინებს თბილისში — ლოკალური შენელება და მზარდი გლობალური ინტერესი

2025 წლის მარტის მონაცემები თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე შერეულ სურათს გვიჩვენებს: შიდა მოთხოვნა შედარებით შენელებულია, თუმცა ამას პარალელურად სულ უფრო მკაფიოდ გამოიკვეთა საერთაშორისო ინტერესი. განსაკუთრებით თვალშისაცემია ისრაელის მოქალაქეების როლი — წელს პირველად, დეველოპერების გამოკითხვაში დაფიქსირდა, რომ მათი წილი პირველადი ბინების გაყიდვებში 13%-ს მიაღწია (წყარო: Galt & Taggart).

ამავე დროს, საქართველოს მოქალაქეებზე გაყიდვების წილი რამდენიმე პროცენტული პუნქტით შემცირდა წინა წლებთან შედარებით. თუ ადრე ადგილობრივ მყიდველებზე მოდიოდა ყველა გარიგების აბსოლუტური უმრავლესობა, ბოლო კვარტალში ეს წილი დაახლოებით 75%-ს ჩამოცდა. შემცირება არ არის მკვეთრი, მაგრამ საკმარისია, რომ ბაზარზე ახალი ძალების გამოჩენა დააფიქსიროს.

ამ ტენდენციის უკან რამდენიმე ფაქტორია. ჯერ ერთი, თბილისი შედარებით ხელმისაწვდომ ფასად სთავაზობს ისეთ უძრავ ქონებას, რომელიც სარენტო ან შემოსავლიანობის კუთხით კონკურენტუნარიანია რეგიონში. საშუალო ქირის შემოსავლიანობა (yield) თბილისში 8.6%-ს აღწევს, რაც ბევრ ევროპულ ქალაქთან შედარებით მაღალია — ბუქარესტში 5.4%, ვილნიუსში 3.7%, ტალინში კი მხოლოდ 3.6%.

მეორე ფაქტორი გეოპოლიტიკურია: რეგიონში უსაფრთხოების განცდის გაღრმავების ფონზე თბილისი ბევრ უცხოელისთვის მიმზიდველი ხდება როგორც საცხოვრებლად, ისე ინვესტირებისთვის. ამას ემატება მარტივი რეგულაციები უცხოელებისთვის ქონების შეძენაზე, რაც ბარიერებს მინიმუმამდე ამცირებს.

მესამე მიზეზი კი თავად ბაზრის სტრუქტურაა. დეველოპერების დიდ ნაწილი ბინებს შიდა განვადებით ყიდიან, რაც იმას ნიშნავს, რომ უცხოელ მყიდველებს არ სჭირდებათ ადგილობრივი ბანკების სესხები — ამან მნიშვნელოვანი წვლილი შეიტანა უცხოური კაპიტალის შემოდინებაში, განსაკუთრებით ისრაელიდან, რუსეთის ფედერაციიდან და სხვა ქვეყნებიდან.

ამასთან, ბაზარი პოლარიზებულია: ზოგი უბანი, როგორიცაა მთაწმინდა ($2,900/მ²) და ვაკე ($2,544/მ²), ფაქტობრივად საერთაშორისო პრემიუმ ინვესტორებისთვისაა გათვლილი, მაშინ როცა დიდი დიღომი, სამგორი და გლდანი ინარჩუნებს მასობრივ გაყიდვებს ადგილობრივი და საშუალო ბიუჯეტის მყიდველებისთვის. 2025 წლის პირველ კვარტალში ყველაზე მეტი ბინა გაიყიდა სწორედ დიდ დიღომში — 622 ერთეული (წყარო: Galt & Taggart).

ცხადია, ეს ტრენდები თბილისის ბაზარს ორ პარალელურ ხაზზე გადაადგილებს: ერთი მხრივ, ადგილობრივი მოთხოვნა ეკონომიკური და პოლიტიკური გარემოს გამო ნაწილობრივ ფრთხილია, ხოლო მეორე მხრივ, გლობალური ინტერესი იზრდება — განსაკუთრებით იმ ქვეყნებიდან, სადაც საცხოვრებელი ბაზრები ან გაძვირებული ან არასტაბილურია.

ამ დინამიკის სწორი წაკითხვა მნიშვნელოვანია როგორც დეველოპერებისთვის, ისე პოლიტიკის შემქმნელებისთვის: ქალაქს სჭირდება ინვესტიციების წახალისება ისე, რომ პარალელურად არ დაკარგოს ადგილობრივი წვდომის ბალანსი. თბილისი უკვე აღარ არის მხოლოდ ადგილობრივი მოთხოვნის ბაზარი — ის საერთაშორისო ინტერესის ქალაქად იქცა.