ბინების ყიდვა თბილისში განვადებით — რატომ უვლიან მყიდველები ბანკებს გვერდს

2025 წლის უძრავი ქონების ბაზარზე ერთ–ერთი ყველაზე საინტერესო და ნაკლებად განხილული ტენდენცია ის არის, რომ მყიდველთა მზარდი ნაწილი ბინებს აღარ აფინანსებს საბანკო სესხებით. დღეს უკვე ბევრ ტრანზაქციაში ბანკი საერთოდ აღარ მონაწილეობს — შეძენა პირდაპირ დეველოპერისგან, შიდა განვადების პირობებით ხორციელდება. ეს პრაქტიკა განსაკუთრებით გავრცელებულია პირველადი ბაზრის ბინებზე, სადაც ბევრ შემთხვევაში შიდა განვადებით უკვე გაყიდულია იმ პროექტების ბინების დიდი ნაწილი, რომლებიც 2025 წელს სრულდება (წყარო: გალტ & თაგარტი).

მოთხოვნის ეს ცვლილება შემთხვევითი არ არის. საბანკო სესხის მიღება საქართველოში მაღალ შემოსავლებს, სტაბილურ სამუშაო ისტორიას და მკაცრი პროცედურების გავლას მოითხოვს. კომერციული ბანკები წლიურ 10-13%-იან პროცენტს და სესხის დამტკიცების მრავალსაფეხურიან პროცესს მოითხოვენ. ბევრ მყიდველს, განსაკუთრებით თვითდასაქმებულებს, უცხოელებს ან მათ, ვისაც შემოსავალი ინფორმალურ სექტორში აქვს, ამ სისტემაში ჩართვა ვერ გამოსდით.

ამის ფონზე დეველოპერები სთავაზობენ ალტერნატიულ გზას — შიდა განვადებას, ხშირად სესხის გარეშე, პროცენტების გარეშე ან მოქნილი გადახდის გრაფიკით. ასეთი პირობები დეველოპერის ფინანსურ რესურსზეა დამოკიდებული და ხშირად მყიდველს აძლევს შესაძლებლობას, ბინა შეიძინოს ეტაპობრივი გადახდით მშენებლობის დასრულებამდე ან მის დასრულებისთანავე. გალტ & თაგარტის გამოკითხვით, 2025 წლის პირველ კვარტალში დეველოპერების გაყიდვების უმეტესი ნაწილი სწორედ ასეთ განვადებაზე მოდიოდა.

ონლაინ პლატფორმები, როგორიცაა Korter.ge, აჩვენებენ, რომ თბილისის მრავალ ახალ პროექტში — დიდ დიღომში, საბურთალოზე, გლდანში — დეველოპერები უკვე სტანდარტულად სთავაზობენ 12-დან 36 თვემდე შიდა განვადებას ყოველგვარი საბანკო ჩართულობის გარეშე. ამას ემატება ბაზარზე კონკურენცია, რაც დეველოპერებს უბიძგებს მაქსიმალურად მარტივი პირობების შეთავაზებისკენ.

მაგრამ ეს სისტემა სრულიად რისკებისგან დაცული არ არის. მყიდველი, რომელიც დიდ თანხას იხდის წინასწარ მშენებარე ბინაში, შეიძლება აღმოჩნდეს დაუცველი, თუ პროექტი შეფერხდა ან დეველოპერი ვერ ასრულებს ვალდებულებებს. განსხვავებით ბანკისგან, სადაც გარანტია და გირაო ფორმალურად რეგულირდება, დეველოპერის შიდა შეთანხმებები ნაკლებად ფორმალიზებულია. მიუხედავად ამისა, ბევრი მყიდველი ამ რისკზე მაინც მიდის, რადგან საბანკო სქემასთან შედარებით ეს გზა მათთვის რეალურ შესაძლებლობას ქმნის.

საინტერესოა, რომ ეს ტენდენცია არა მხოლოდ ადგილობრივ მყიდველებზეა დამოკიდებული. უცხოელი მყიდველებიც, რომლებიც ვერ იღებენ ადგილობრივ იპოთეკურ სესხებს, სწორედ შიდა განვადებით ახერხებენ ბინის შეძენას. ასეთი გარიგებები განსაკუთრებით მომრავლდა ბოლო წლებში, რაც კიდევ ერთხელ აჩვენებს ბაზრის მოდელის ცვლილებას.

მთლიანობაში, თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი იცვლება. ბანკები, რომლებიც აქამდე მთავარი ფინანსური არხი იყვნენ, ნელ–ნელა კარგავენ წილს დეველოპერულ განვადებაზე. ამ პროცესმა შეიძლება მნიშვნელოვნად გარდაქმნას ბაზრის სტრუქტურა და საჭირო გახადოს როგორც ახალი რეგულაციები, ისე მყიდველის დაცვის მექანიზმები. თუმცა ამ ეტაპზე, ეს მოდელი ბევრისთვის ერთ–ერთი ყველაზე ხელმისაწვდომი გზაა საკუთარი ბინისკენ.