ახალი თუ ძველი ბინის ყიდვა – რომელი ჯობს დღეს თბილისში?

თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი მნიშვნელოვან ცვლილებებს განიცდის, რაც ახალი და ძველი ბინების მიმართ ინტერესის გადანაწილებას იწვევს. TBC Capital-ის კვლევის მიხედვით, 2024 წლის დეკემბერში ახალი ბინების გაყიდვები 48%-ით გაიზარდა, მაშინ როცა ძველი ბინების გაყიდვები 2%-ით შემცირდა. ეს ცხადყოფს, რომ ახალი მშენებლობები სულ უფრო მეტ მყიდველს იზიდავს, თუმცა ეს იმას არ ნიშნავს, რომ ძველი ბინები ნაკლებად მომგებიანი არჩევანია.

ბაზარზე ფასები სტაბილურია – როგორც ახალი, ისე ძველი ბინების საშუალო ფასი კვადრატულ მეტრზე 2%-ით გაიზარდა წლიურად, თუმცა ნოემბერთან შედარებით 2%-ით შემცირდა. ერთ–ერთი ფაქტორი, რომელიც შეიძლება გავლენას ახდენდეს მომავალზე, სამშენებლო ნებართვების 4%-იანი კლებაა. ეს იმას ნიშნავს, რომ მომავალი წლებში ახალი ბინების მიწოდება შეიძლება შემცირდეს, რაც მათ ფასზე ზრდით იმოქმედებს.

გასაქირავებლად შეძენილი ბინებისთვის მთავარი კრიტერიუმი სარგებლის მაჩვენებელია (yield), რომელიც 9.6%-მდე შემცირდა. ამ მაჩვენებელს ითვლიან ბინის წლიური გაქირავების შემოსავლის შეფარდებით ბინის ღირებულებასთან. ეს ნიშნავს, რომ საშუალოდ ბინის მფლობელი წელიწადში თავისი ინვესტიციის 9.6%-ს გამოიმუშავებს ქირიდან (სანამ ხარჯები და გადასახადები გაკლდება). ეს მაჩვენებელი წინა წლებთან შედარებით შემცირებულია, გაქირავების სარგებელი პიკურ მაჩვენებელს 2022 წელს აღწევდა. თუმცა, გლობალურ კონტექსტში 9.6% ჯერ კიდევ საკმაოდ მაღალია. ევროპულ ქალაქებში საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაქირავების სარგებელი ხშირად 4-6%-ს შორის მერყეობს, ხოლო ზოგიერთ განვითარებულ ბაზარზე 3%-საც არ აღემატება. ამიტომ, მიუხედავად იმისა, რომ თბილისში სარგებელი იკლებს, იგი ჯერ კიდევ ინარჩუნებს საინვესტიციო მიმზიდველობას.

მყიდველებისთვის, რომლებიც საცხოვრებლად ეძებენ ბინას, ახალი ბინები უფრო კომფორტული ვარიანტია. თანამედროვე სტანდარტები, ენერგოეფექტურობა და ახალი რემონტი ცხოვრების ხარისხს ზრდის და დამატებით ხარჯებს ზოგავს. რადგან ახალი მშენებლობები მცირდება, მათი ფასი, სავარაუდოდ, დროთა განმავლობაში უფრო სწრაფად მოიმატებს. თუმცა, ეს ვარიანტი გულისხმობს წინასწარ გადახდებს და მშენებლობის დასრულების ვადების გათვალისწინებას.

ძველი ბინები ხშირად უკეთეს ლოკაციებშია, მაგალითად, საბურთალო, ვაკე, ისანი და ნაძალადევი, სადაც ურბანული ინფრასტრუქტურა უკვე ჩამოყალიბებულია. დიდი დიღომი კი გაყიდვების ლიდერად რჩება, რადგან ამ რაიონში შედარებით ხელმისაწვდომი ფასებია და ახალ ბინებზე მაღალი მოთხოვნაა. ძველი ბინების კვადრატული მეტრის ფასი ზოგიერთ უბანში უფრო ხელმისაწვდომია, განსაკუთრებით მაშინ, თუ რემონტს საჭიროებს. მყიდველებისთვის, რომლებიც ქირავნობას გეგმავენ, ძველი ბინები ცენტრალურ უბნებში კვლავ სანდო არჩევანია, რადგან ასეთი ადგილების მიმართ მოთხოვნა მუდმივად მაღალია.

გრძელვადიანი ინვესტიციისთვის ახალი ბინები შესაძლოა უფრო მომგებიანი იყოს, რადგან მიწოდების შემცირება მათ ფასს გაზრდის. თუ მთავარი პრიორიტეტი გაქირავებაა, ძველი ბინები უფრო სტაბილური არჩევანი შეიძლება იყოს, განსაკუთრებით იმ უბნებში, სადაც ახალი მშენებლობები ნაკლებად არის ხელმისაწვდომი. საბოლოოდ, არჩევანი მყიდველის საჭიროებებსა და ბიუჯეტზეა დამოკიდებული.