თბილისის უძრავი ქონების ბაზრის ახალი ლიდერები: სად იყიდება ყველაზე მეტი ბინა და რას აჩვენებს ზრდა-კლება უბნების მიხედვით?

2025 წლის აპრილის მონაცემები თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე მოულოდნელად მრავალფეროვან სურათს წარმოაჩენს — ცვლილებები, რომლებიც ერთდროულად ასახავს როგორც ზრდის, ისე შემცირების ტენდენციებს სხვადასხვა უბანში. თიბისი კაპიტალის კვლევის მიხედვით, გასულ აპრილში თბილისში სულ 3 206 ბინა გაიყიდა, რაც წლიურ ჭრილში 0.4%-იან ზრდას ნიშნავს, თუმცა ამ მშრალი მაჩვენებლის მიღმა დგას საინტერესო პროცესები და გადანაწილებები, რომლებმაც შეიძლება განსაზღვროს როგორც ბაზრის მომავალი ტრენდები, ისე კონკრეტული უბნების საინვესტიციო პოტენციალი.

თბილისის მასშტაბით გაყიდული ბინების რაოდენობით ტრადიციულად ლიდერობს დიდი დიღომი — აქ 824 ბინა გაიყიდა, რაც მთლიანი ბაზრის თითქმის მეოთხედს შეადგენს (25.7%). შემდეგ მოდის საბურთალო 564 ბინით (17.6%), ხოლო მესამე ადგილზეა ისანი — 378 ბინა (11.8%). ოთხეულში შედიან ასევე სამგორი (8.7%) და გლდანი (8.3%), რაც კვლავ ხაზს უსვამს მძლავრ დემოგრაფიულ თუ ინფრასტრუქტურულ ტენდენციებს ამ უბნებში. შედარებით ნაკლებია გაყიდვების მოცულობა ვაკეში (4.3%) და მთაწმინდაზე (1.9%), თუმცა სწორედ ამ უბნებშია დაფიქსირებული ერთ–ერთი ყველაზე დიდი წლიური ზრდის ტემპი.

წლის განმავლობაში ყველაზე დიდი პროცენტული ზრდა კრწანისში დაფიქსირდა — აქ გაყიდვები 89%-ით გაიზარდა. ეს ტენდენცია მიანიშნებს, რომ აღნიშნული უბანი შეიძლება იქცეს ახალ, აქტიურად განვითარებად ზონად, სადაც შესაძლოა მომდევნო თვეებში ფასების დინამიკამაც მიიპყროს ყურადღება. ასევე, მზარდია მოთხოვნა დიდ დიღომში (+16%) და მთაწმინდაზე (+22%), რაც, ერთი მხრივ, ახალ საცხოვრებელ კომპლექსებს და ინფრასტრუქტურულ პროექტებს უკავშირდება, ხოლო მეორე მხრივ, ადგილობრივი და უცხოელი მყიდველების ინტერესის ცვლილებას ასახავს.

სხვაგვარი სურათი გვაქვს ჩუღურეთში, სადაც ბინების გაყიდვების რაოდენობა წლიურად 40%-ით შემცირდა. მსგავსი კლებაა გლდანში (-27%), დიდუბეში (-26%) და სამგორში (-23%). ეს ტენდენციები შეიძლება რამდენიმე მიზეზით აიხსნას — მათ შორისაა ახალი მშენებლობების შეზღუდვა, ინფრასტრუქტურული პროექტების შენელება ან უბნების ზოგადი პოპულარობის კლება, რაც პირდაპირ აისახება მოთხოვნასა და ფასებზე.

აღსანიშნავია, რომ საბურთალოს, ისნისა და ნაძალადევის შემთხვევაში ბაზარი შედარებით სტაბილურია და აქ ცალკეული მკვეთრი რყევები ნაკლებად შეინიშნება. მთლიანობაში კი თბილისის უძრავი ქონების სექტორი კვლავაც ინარჩუნებს ზრდის პოტენციალს, თუმცა ცვლილებები უბნების მიხედვით ცალსახად მიანიშნებს ბაზრის ახალ გადანაწილებაზე, სადაც ტრადიციულ ლიდერებთან ერთად ჩნდება ახალი, სწრაფად მზარდი ლოკაციები და ამავე დროს, ზოგიერთი კლასიკური უბანი გაყიდვების კლების ეპიზოდურ ტალღას გადის.

ამ სურათის გათვალისწინებით, მომდევნო პერიოდში სავარაუდოა, რომ ყურადღება კიდევ უფრო მეტად გადაინაცვლებს ისეთ უბნებზე, სადაც ინფრასტრუქტურული განვითარება და საინვესტიციო შესაძლებლობები ახალ შესაძლებლობებს ქმნის, ხოლო უძრავი ქონების ბაზრის მოთამაშეებს მეტი მოქნილობა და ბაზრის დეტალური მონიტორინგი დასჭირდებათ იმისთვის, რომ სწრაფად და სწორად უპასუხონ ცვლილებების დინამიკას.