თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი 2025 წლის თებერვალში: გაყიდვების შემცირება და ფასების ზრდა

თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი 2025 წლის თებერვალში მნიშვნელოვანი ცვლილებების წინაშე აღმოჩნდა. უძრავი ქონების საკონსულტაციო კომპანია „ქოლიერსის“ კვლევის მიხედვით, დედაქალაქში ბინების გაყიდვები წლიურად 8.9%-ით შემცირდა, ხოლო ბაზრის საერთო მოცულობა 234 მილიონ აშშ დოლარამდე შემცირდა, რაც 0.6%-იანი ვარდნას გულისხმობს. გაყიდვების კლების მიუხედავად, ბინების ფასები კვლავ ზრდის დინამიკას ინარჩუნებს, რაც მყიდველებისთვის და დეველოპერებისთვის განსხვავებულ რეალობას ქმნის.

ბაზრის ვარდნის მთავარი მიზეზები ეკონომიკურ და ფინანსურ ფაქტორებთანაა დაკავშირებული. საქართველოს ეკონომიკური ზრდის ტემპის შენელება, ეროვნული ვალუტის კურსის მერყეობა და საბანკო სექტორში სესხების მიღების პირობების გამკაცრება მყიდველებს სიფრთხილისკენ უბიძგებს. იპოთეკური სესხების გაძვირებამ მრავალი პოტენციური მყიდველი აიძულა, დროებით გადაედო ბინის შეძენა, რადგან ბანკები უფრო მკაცრ მოთხოვნებს უწესებენ მსესხებლებს. ამას ემატება გლობალური ეკონომიკური და პოლიტიკური არასტაბილურობა, რომელიც ინვესტორებს ახალ მშენებლობებში მონაწილეობისგან გარკვეულწილად აკავებს, რაც ბაზრის ზოგად დინამიკაზეც აისახება.

თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის მოცულობის შემცირების ფონზე, ბინების ფასები საპირისპირო მიმართულებით მოძრაობს. ახალაშენებულ ბინებზე ფასებმა ყველაზე მეტად ფართო ცენტრში მოიმატა, სადაც წლიური ზრდა 20.4%-ს მიაღწია. გარეუბნებში ფასები 10.3%-ით გაიზარდა, ხოლო ქალაქის ცენტრში – 7.1%-ით. განსაკუთრებით აღსანიშნავია ფართო ცენტრის შემთხვევა, სადაც გასული წლის თებერვალში ორი მსხვილი დეველოპერული პროექტის მასშტაბური ტრანზაქციები დარეგისტრირდა, რამაც ბაზარზე ფასების დროებითი კლება გამოიწვია. 2025 წლის თებერვალში კი აღნიშნული პროექტების გავლენა ბაზრიდან გამქრალია, რის შედეგადაც ფასი მკვეთრად გაიზარდა. დეველოპერების სტრატეგია და საცხოვრებელი პროექტების მიწოდება მნიშვნელოვან როლს თამაშობს ფასების დინამიკაში, რადგან ახალი მშენებლობების მოცულობის შემცირება ავტომატურად ზრდის მოთხოვნას და ფასებს.

ძველი კორპუსების ბინებზეც ფასების მატებაა შესამჩნევი. ფართო ცენტრში მათი საშუალო ღირებულება 12.6%-ით გაიზარდა, გარეუბნებში 6.2%-იანი ზრდა დაფიქსირდა, ხოლო ქალაქის ცენტრში ფასებმა 5.9%-ით მოიმატა. საინტერესოა, რომ ძველი ბინების ფასი ახალ ბინებზე ოდნავ უფრო მაღალია, რაც, პირველ რიგში, მათ ცენტრალურ ადგილმდებარეობასთან არის დაკავშირებული. თბილისში არსებული ძველი საცხოვრებელი კორპუსები, განსაკუთრებით საბჭოთა პერიოდის აშენებული სახლები, ხშირად ქალაქის ცენტრალურ უბნებშია განთავსებული, სადაც მიწის ნაკვეთები ახალი მშენებლობებისთვის აღარ არის ხელმისაწვდომი. ეს ფაქტორი ძველ ბინებზე მოთხოვნას მუდმივად ინარჩუნებს, მიუხედავად იმისა, რომ მათი ინფრასტრუქტურა და საცხოვრებელი პირობები თანამედროვე საცხოვრებელ კომპლექსებთან შედარებით ნაკლებად განვითარებულია.

გაყიდვების შემცირება და ფასების ზრდა უძრავი ქონების ბაზრის განვითარების უფრო ფართო პერსპექტივას უსვამს ხაზს. თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი ციკლურია, რაც ნიშნავს, რომ პერიოდულად ადგილი აქვს გაყიდვების ზრდას და კლებით ფაზას. 2024 წელს ბინების მოთხოვნა რეკორდულ ნიშნულს მიაღწია, რაც 2025 წელს ბაზრის კორექციის აუცილებლობას განაპირობებს. თუ საბანკო სექტორი იპოთეკური სესხების პირობებს არ შეამსუბუქებს და ეკონომიკა კვლავ სტაგნაციას განაგრძობს, უძრავი ქონების გაყიდვების კლება შეიძლება მომდევნო თვეებშიც გაგრძელდეს.

ფასების ზრდის ტენდენცია კი ნაკლებად აგრესიული გახდება, რადგან მაღალი ფასები მყიდველებისთვის მნიშვნელოვან ბარიერს ქმნის. თუ ბინების შეძენა უფრო ძვირი და რთული გახდება, ბაზარზე გაიზრდება მოთხოვნა ქირავნობის სექტორზე, რაც, თავის მხრივ, გაქირავების ფასების ზრდას გამოიწვევს. დეველოპერული კომპანიები, სავარაუდოდ, უფრო ხელმისაწვდომ პროექტებზე გაამახვილებენ ყურადღებას, რათა მეტი მყიდველისთვის გახდეს საცხოვრებელი ფართის შეძენა შესაძლებელი.

ამ ტენდენციების გათვალისწინებით, თბილისის უძრავი ქონების ბაზრის მომავალი რამდენიმე ძირითად ფაქტორზე იქნება დამოკიდებული – საბანკო პოლიტიკის ცვლილებაზე, ეკონომიკურ ზრდაზე, გლობალურ ფინანსურ სტაბილურობაზე და უძრავი ქონების ბაზარზე რეგულაციების შესაძლო გამკაცრებაზე. ამ ეტაპზე კი აშკარაა, რომ უძრავი ქონება კვლავ ინარჩუნებს ინვესტიციურ მიმზიდველობას, მიუხედავად გაყიდვების შემცირებისა და ახალი გამოწვევებისა, რომლებსაც ბაზრის მონაწილეები 2025 წელს აწყდებიან.