თბილისის ბინის ბაზარზე გაყიდვები იკლებს, მაგრამ ფასები ისევ იზრდება – 2025 წლის აპრილის უძრავი ქონების პულსი

თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი 2025 წლის აპრილში საგულისხმო ცვლილებებს ავლენს: ბინების გაყიდვების რაოდენობა მცირდება, მაშინ როცა ფასები განაგრძობს ზრდას. „ქოლიერს ჯორჯიას“ უახლესი ანგარიშის მიხედვით, გასულ თვეს დედაქალაქში ჯამში 3 256 საცხოვრებელი ბინა გაიყიდა, რაც 2024 წლის აპრილთან შედარებით 2.6%-ით ნაკლებია. თუმცა ტრანზაქციების შემცირების მიუხედავად, ბაზრის საერთო ფულადი მოცულობა 6.6%-ით გაიზარდა და 244 მილიონ აშშ დოლარს გადააჭარბა, რაც მიუთითებს, რომ ბინის ფასების მატებამ დაკარგული მოცულობა ნაწილობრივ დააბალანსა.

ფასების კუთხით კი სიტუაცია გაცილებით დინამიკურია. ახალაშენებული ბინების ბაზარზე მკვეთრი ზრდაა შესამჩნევი – ფართო ცენტრში საშუალო შეწონილმა ფასმა 12.9%-ით მოიმატა, ქალაქის ცენტრში – 6.7%-ით, ხოლო გარეუბანში – 8.1%-ით. ეს ყველაფერი ძირითადად პირველადი ბაზრის აქტივობით არის განპირობებული: ახალაშენებული ბინების ფასმა მთელ ქალაქში საშუალოდ 13.8%-ით მოიმატა, მაშინ როცა იგივე სეგმენტის მეორეული ბაზრის ფასი მხოლოდ 5.5%-ით გაიზარდა.

მთლიანობაში, საცხოვრებელი ბინების წლიური გაძვირება 6.8%-ს შეადგენს. თუ 2024 წლის აპრილში თბილისში ბინის 1 კვ.მ–ის საშუალო შეწონილი ფასი 1 094 დოლარი იყო, წელს იგივე მაჩვენებელი უკვე 1 168 დოლარამდეა გაზრდილი. ეს ცვლილება ნათლად მიუთითებს მოთხოვნის გადანაწილებაზე და მყიდველთა ფოკუსის ცვლილებაზე ხარისხიან, პირველადი ბინებისკენ – განსაკუთრებით იმ ფონზე, როცა ახალი პროექტები უფრო დახვეწილ ინფრასტრუქტურასა და ენერგოეფექტურობას სთავაზობენ მომხმარებელს.

ეს პარალელურად მზარდი ფასებისა და შემცირებული ტრანზაქციების ტენდენცია კომპლექსურ ეკონომიკურ სიგნალად შეიძლება ჩაითვალოს. ერთი მხრივ, ფასების ზრდა რჩება ინვესტორების ინტერესის სტიმულატორად, განსაკუთრებით უცხოური კაპიტალისთვის, რომელიც უსაფრთხო და მზარდ ბაზრებს ეძებს. მეორე მხრივ, ლოკალური მყიდველისთვის, განსაკუთრებით დაბალი და საშუალო შემოსავლის მქონე ჯგუფებისთვის, ბინის შეძენა სულ უფრო რთულად ხელმისაწვდომი ხდება.

ბაზარზე მიმდინარე პროცესები ცხადყოფს, რომ თბილისის უძრავი ქონების სექტორი ჯერ კიდევ ითამაშებს მნიშვნელოვან როლს ქვეყნის ეკონომიკაში, თუმცა საჭირო იქნება წვდომის გაფართოება ხელმისაწვდომ საცხოვრებელზე და გონივრული რეგულაციები, რათა ბაზარი არ გახდეს მხოლოდ მაღალი შემოსავლის მქონე სეგმენტის თამაშის ველი.