არის თუ არა თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი ბუშტში და რას უნდა მიაქციონ ყურადღება მყიდველებმა?
უძრავი ქონების ბაზრის ბუშტი (Real Estate Bubble) არის ფენომენი, როდესაც ფასები სწრაფად და არარეალურად იზრდება, ძირითადად სპეკულაციური მოთხოვნის გამო.

უძრავი ქონების ბაზრის ბუშტი (Real Estate Bubble) არის ფენომენი, როდესაც ფასები სწრაფად და არარეალურად იზრდება, ძირითადად სპეკულაციური მოთხოვნის გამო. ბუშტი იქმნება, როდესაც მყიდველები ელიან, რომ ფასები განაგრძობს ზრდას და ამიტომ აქტიურად ყიდულობენ ქონებას, ხშირად სესხით. ეს ქმნის ფასების ხელოვნურ ზრდას, რომელიც არ ემყარება ბაზრის ფუნდამენტურ ფაქტორებს, როგორიცაა მოსახლეობის ზრდა, შემოსავლების მატება ან სამშენებლო მასალების ფასები. ბუშტი, როგორც წესი, იფუშება, როდესაც მყიდველები ხვდებიან, რომ ფასები რეალურ მდგომარეობას არ შეესაბამება. მოთხოვნის კლება იწვევს ფასების მკვეთრ ვარდნას, რაც განსაკუთრებით აზიანებს მათ, ვინც მაღალი ფასებით შეიძინა ქონება.
მსოფლიოში უძრავი ქონების ბუშტები არაერთხელ დაფიქსირდა. ყველაზე ცნობილი მაგალითი 2008 წლის გლობალური ფინანსური კრიზისია, რომელიც სწორედ უძრავი ქონების ბუშტის გახეთქვამ გამოიწვია. აშშ–ში ბინების ფასები სწრაფად იზრდებოდა იაფი იპოთეკური სესხების გამო, მაგრამ როგორც კი მყიდველებმა ვეღარ შეძლეს ვალდებულებების შესრულება, ბაზარი ჩამოიშალა. საქართველოშიც გარკვეულწილად იყო მსგავსი პროცესები – 2008 წლის რუსეთ-საქართველოს ომის შემდეგ ბაზარი დროებით შეფერხდა, ხოლო 2020 წლის პანდემიის დასაწყისში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი შემცირდა, თუმცა მალევე დაიწყო მკვეთრი ზრდა.
დღეს თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი 2020 წლის შემდეგ 54%-ით არის გაზრდილი, რაც ძალიან მაღალი მაჩვენებელია. ეს ზრდა შეიძლება აიხსნას რამდენიმე ფაქტორით: სამშენებლო მასალების გაძვირებით, გაზრდილი უცხოური ინვესტიციებით, ლარის კურსის მერყეობითა და ქვეყანაში ახალი მაცხოვრებლების შემოდინებით, განსაკუთრებით რუსეთის მოქალაქეებისგან. თუმცა, კითხვად რჩება, რამდენად საკმარისია ეს ცვლილებები იმისთვის, რომ ასეთი მაღალი ზრდა ბაზრის ბუნებრივ განვითარებად მივიჩნიოთ. თუ მოთხოვნის ცვლილება ამ მასშტაბის ფასების ზრდას ვერ ხსნის, მაშინ ბუშტის ფორმირების რისკიც იზრდება.
განვიხილოთ სხვადასხვა სცენარები: ოპტიმისტური სცენარის მიხედვით, ბაზარი აგრძელებს ზრდას, მაგრამ უფრო ზომიერი ტემპით. მოთხოვნა რჩება მაღალი, უცხოური ინვესტიციები არ მცირდება, ხოლო ეკონომიკური ზრდა უჭერს მხარს ფასების სტაბილურ მატებას. ასეთ შემთხვევაში, ბინების ფასები შეიძლება ნელ–ნელა გაიზარდოს, თუმცა მკვეთრი ვარდნა არ მოხდება. ნეიტრალური სცენარის მიხედვით, უძრავი ქონების ბაზარი სტაბილურდება და ფასების ზრდა ან შენელდება, ან დროებით გაჩერდება. მოთხოვნა შესაძლოა შემცირდეს, მაგრამ კაპიტალური ინვესტიციები და ინფლაცია ხელს შეუშლის ფასების მკვეთრ ვარდნას. ნეგატიურ სცენარში, თუ ეკონომიკური ფაქტორები შეიცვლება – მაგალითად, შემცირდება უცხოური ინვესტიციები, გაიზრდება იპოთეკური სესხების განაკვეთები ან შემცირდება მყიდველთა რაოდენობა – შეიძლება ვიხილოთ ფასების მკვეთრი ვარდნა, რაც საფრთხეს შეუქმნის მათ, ვინც ქონება ბოლო წლებში მაღალ ფასად შეიძინა.
მყიდველებმა უნდა გაითვალისწინონ რამდენიმე მნიშვნელოვანი ფაქტორი. გრძელვადიანი პერსპექტივის შეფასება მნიშვნელოვანია – თუ ბინას მხოლოდ ინვესტიციისთვის ყიდულობთ, უნდა შეაფასოთ, რამდენად შეიძლება ამ ქონებამ რეალური შემოსავალი მოიტანოს მომავალში. ბაზრის დივერსიფიკაცია ასევე კარგი სტრატეგიაა – არ ღირს ყველაფრის ერთ ქონებაში ჩადება, განსაკუთრებით ცენტრალურ უბნებში, სადაც ფასები უკვე ძალიან მაღალია. იპოთეკური პირობების შეფასება აუცილებელია, რადგან საპროცენტო განაკვეთები შეიძლება გაიზარდოს და ეს მნიშვნელოვნად გაზრდის სესხის მთლიანი ღირებულებას. თუ ფასების კლებას ელით, შესაძლოა ლოდინმა სარგებელი მოგიტანოთ, თუმცა თუ ბაზარი კვლავ ზრდას გააგრძელებს, უფრო მაღალი ფასის გადახდა მოგიწევთ.
თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი ცვალებადია, და მყიდველებმა უნდა მიიღონ ინფორმირებული გადაწყვეტილებები, რათა თავი აარიდონ პოტენციურ რისკებს. ბაზარი ჯერ კიდევ ზრდის ფაზაშია, მაგრამ მისი მდგრადობა და მომავალი დინამიკა დამოკიდებული იქნება ეკონომიკურ და გეოპოლიტიკურ ფაქტორებზე.